Logement neuf et VEFA : défauts, vices et litiges

Décembre 2016

Les vices apparents

Exemples : le papier peint ou la moquette se décolle, une prise électrique ne fonctionne pas, le robinet fuit... Il s'agit d'un vice apparent.

En principe, est "apparent" un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un "vice caché".

Vous pouvez demander réparation du vice apparent dans l'année qui suit l'entrée dans les lieux. Mais mieux vaut tout de même, pour éviter tout litige sur les délais, les signaler par lettre recommandée avec AR dans le mois qui suit l'entrée dans les lieux.
Si le promoteur s'est engagé à réparer ce vice apparent dans le procès-verbal de livraison, vous pouvez l'obliger à faire face à cet engagement dans les trente ans.

Le constructeur est tenu par la garantie de parfait-achèvement. Cette garantie couvre les défauts et malfaçons que vous avez mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l'année qui suit (article 1792-6 du Code civil). Elle concerne tous les types de défauts et de malfaçons (à l'exception des dommages causés par un mauvais entretien de votre part). Aucune clause du contrat ne peut exonérer l'entrepreneur de cette responsabilité légale. Mais c'est au vendeur, à qui vous avez acheté votre logement neuf, de faire jouer cette garantie auprès de l'entrepreneur.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


L'isolation phonique

La loi vous fait bénéficier d'une garantie d'isolation phonique. Si vous constatez un défaut à ce niveau, vous pouvez, en tant que premier occupant, exercer une action pendant un délai d'un an à compter de l'entrée dans les lieux.

Les éléments d'équipements

Les équipements de votre logement (cuisine intégrée, etc.) font l'objet d'une garantie biennale de bon fonctionnement. Vous avez donc deux ans pour agir.

Les vices cachés

Il s'agit de défauts non visibles du gros oeuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité. Exemples : un mur se fissure, la fenêtre laisse passer la pluie, etc.. Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. Vous avez donc dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l'assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.

Les défauts de conformité

Le promoteur doit vous livrer un logement en tous points conforme à la description du contrat de vente, et même aux mentions portées sur les documents publicitaires (surface, qualités techniques des différents éléments, etc.).

Tout manquement à ce niveau vous autorise à agir dans les trente ans qui suivent l'achèvement des travaux pour demander des dommages-intérêts.
Quand ces défauts de conformité sont assimilables à des vices cachés, vous avez parfois intérêt à invoquer la garantie décennale qui présuppose la responsabilité du promoteur et offre la garantie de l'assurance dommages-ouvrages.

La consignation du prix

Dès lors que l'immeuble est supposé achevé, vous devez verser 95% du prix (cf. ci-dessus). Mais la notion d'achèvement n'implique pas l'absence de vices cachés ou de défauts de conformité. Vous pouvez donc parfaitement prendre possession du bien et intenter une action pour demander réparation de ces dommages.

Faut-il alors refuser de payer la dernière échéance quand vous constatez ces dommages à temps, avant l'entrée dans les lieux ?...
La réponse est délicate. Il est légalement possible de verser cette somme sur un compte consigné chez un notaire. Mais très souvent, le promoteur refusera de remettre les clés. Théoriquement, il n'en a pas le droit s'il s'agit d'un défaut de conformité et vous pouvez faire appel à un serrurier. Mais mieux vaut négocier à l'amiable, éventuellement en faisant appel à un avocat ou au notaire qui se chargera de rappeler ses obligations au promoteur.


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