Revenu foncier : travaux de construction ou de reconstruction

Décembre 2016

Certains travaux importants ne sont pas déductibles des revenus fonciers parce qu'assimilés à des dépenses de construction ou de reconstruction.


Exemples

Exemples : l'exécution d'un "chaînage" de béton armé destiné à la consolidation d'un immeuble, dès lors qu'une telle intervention a pour objet d'apporter une modification au gros oeuvre, la transformation en local d'habitation d'un immeuble précédemment affecté à un autre usage, la redistribution complète de l'espace intérieur d'un immeuble d'habitation et le remplacement de la toiture par une terrasse, la reconstruction de plusieurs planchers, la démolition et la reconstruction d'un escalier, ainsi que le réaménagement de tout le cloisonnement intérieur bien qu'ils n'aient pas compris la réfection des toitures et charpentes, la transformation d'un garage en appartement, etc.

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Travaux d'agrandissement.

De la même façon, ne sont pas déductibles les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation, suivie de la création d'aménagements neufs.
Le Conseil d'Etat a toutefois jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d'amélioration pouvant être admises en déduction du revenu brut foncier.

Mais lorsque la restructuration est partielle, c'est-à-dire lorsqu'elle porte sur certaines parties de l'unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, notamment pour la création de salles d'eau ou d'équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d'amélioration.
N'ont ainsi pas été admises en déduction, les dépenses consécutives à la transformation d'un étage d'un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux, de deux étages et des combles, à la démolition et à la réfection totale des toitures, des planchers, des plafonds; des modifications substantielles des ouvertures existantes et aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente,

Cette exclusion vise non seulement les travaux de construction proprement dits, mais également les équipements installés à cette occasion.

De la même façon, il convient évidemment de refuser la déduction des dépenses d'équipement qui sont réalisées postérieurement à la construction ou à la reconstruction d'un immeuble lorsqu'il apparaît que ces dépenses font partie, en réalité, du coût de réalisation du nouvel immeuble.
Tel est le cas, par exemple, de l'installation d'un ascenseur ou d'une chaudière de chauffage central intervenant peu de temps après l'achèvement de l'immeuble et son affectation à l'habitation.

Travaux d'amélioration non dissociables

Ne sont pas déductibles les travaux d'amélioration à l'occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables.
Exemples : les travaux d'installation sanitaire et de chauffage ainsi que la réédification de la toiture réalisés dans un immeuble en même temps que la construction d'un nouveau garage, l'aménagement d'une terrasse, la reconstruction intérieure complète de l'habitation déjà bâtie (CE, arrêt du 26 octobre 1979, req. n° 10875), les travaux de réfection complète de la toiture d'un immeuble exécutés à la suite de la construction d'un étage supplémentaire, les travaux de réparation et d'amélioration exécutés à la suite de travaux de consolidation du gros oeuvre, de déplacement des cloisons et de reconstruction d'un escalier réalisés sur un immeuble endommagé par un sinistre, etc.

Dans le cas exceptionnel où l'installation de nouveaux équipements nécessite l'édification ou l'aménagement d'une construction isolée de l'habitation, mais accessoire à celle-ci et destinée à abriter ces équipements, il a paru possible d'admettre la déduction des frais correspondant aux équipements.
Ainsi, l'installation d'une salle de bains ou d'un appareil de chauffage dans un local spécialement construit à cet effet en annexe à un immeuble d'habitation donne lieu à déduction des frais de raccordement ainsi que d'achat et de pose des installations, mais les dépenses de construction du local ne peuvent évidemment être déduites, en aucun cas, des revenus fonciers.

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