Syndic de copropriété : désignation et révocation

Décembre 2016

La nomination ou désignation du syndic de copropriété ainsi que sa révocation doivent respecter les règles fixées par la loi et le réglement de copropriété.


Avant la réunion de la première assemblée des copropriétaires, la gestion de l'immeuble est souvent assurée par un syndic provisoire (généralement le promoteur) désigné par le règlement de copropriété. Cette désignation doit être ratifiée par l'assemblée.

Désignation du syndic

L'assemblée générale doit désigner le syndic à la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou absents (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). A défaut, une seconde assemblée peut statuer à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24). Le renouvellement de son mandat est soumis aux mêmes règles de majorité.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires. Le syndic ainsi désigné devra procéder à la convocation d'une nouvelle assemblée chargée de désigner un syndic définitif.

Toute personne morale ou physique peut exercer les fonctions de syndic. Mais ce dernier doit être titulaire de la carte professionnelle quand il n'est pas bénévole.
L'activité de syndic bénévole n'est pas considérée comme une activité professionnelle : l'intéressé n'est donc pas soumis aux charges sociales.

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La durée du mandat

Le mandat de syndic est limité à trois ans. L'assemblée doit donc désigner un nouveau syndic ou renouveler le mandat du titulaire au moins tous les trois ans.
La durée du mandat est limitée à un an pendant la période de garantie décennale quand le syndic, ses parents jusqu'au 3ème degré ou ses employés ont participé à la construction. Cette clause concerne surtout les promoteurs qui conservent leur fonction de syndic après la première assemblée.

Révocation du syndic

L'assemblée peut procéder à tout moment à la révocation du syndic. Mais en l'absence de motif réel et sérieux, celui-ci peut exiger des dommages-intérêts.

A l'inverse, le syndic peut démissionner à tout moment au cours de son mandat, en respectant un préavis de trois mois.

Contrat de syndic

La loi Alur de 2014 a imposé un modèle type de contrat de syndic (téléchargeable en ligne). Les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015 doivent désormais respecter le contrat type fixé par la réglementation.

Ce modèle comprend notamment les conditions de révocation du syndic ou ses modalités de rémunération. Afin de mieux encadrer les honoraires des syndics, le décret qui institue le contrat de syndic type instaure également la liste des prestations devant être comprises dans le forfait de base annuel et la liste des prestations que le syndic peut facturer en complément de ce forfait. Pour en savoir plus, voir la nouvelle réglementation des honoraires du syndic.

Le changement de syndic

En cas de désignation d'un nouveau syndic, l'ancien titulaire doit fournir l'ensemble des archives, la situation de trésorerie et les fonds disponibles dans le délai d'un mois. Il dispose ensuite de deux mois supplémentaires pour produire l'état des comptes des copropriétaires et le solde des fonds.
S'il ne respecte pas ces délais et après une mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.

Carence du syndic

Sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, si le syndic ne peut pas exercer ses fonctions (ou refuse de les exercer) pour une raison quelconque, toute personne intéressée, y compris un tiers à la copropriété, peut demander à la justice de désigner un administrateur provisoire en charge de tous les pouvoirs du syndic.


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