Murs mitoyens : les obligations des propriétaires

Décembre 2016

Les obligations légales des propriétaires des murs mitoyens en matière d'entretien, de réparation, de construction ou de clôture...


Entretien et réparation

Les copropriétaires d'un mur mitoyen doivent en assurer les dépenses d'entretien et de réparation.
Quand un mur est partiellement privatif, la répartition des charges se fait au prorata du volume possédé par chacun. Exemple : soit un mur mitoyen de deux mètres , que M. Martin a surélevé d'un mètre. M. Martin devra assumer les 2/3 des dépenses puisqu'il possède en totalité le mètre surélevé.
Quand un des voisins est responsable de la dégradation partielle du mur, sa quote-part est augmentée d'autant.

Les dépenses d'entretien et de réparation doivent être nécessaires à la bonne conservation de l'ouvrage. Impossible, par exemple, de faire payer à son voisin la moitié de travaux d'ordre seulement esthétique...

La nature des travaux et le choix des matériaux et de l'entreprise doivent être décidés d'un commun accord. En cas de différend entre les parties, c'est le tribunal de grande instance qui tranchera.

Respect des droits du voisin

On ne peut pas pratiquer des ouvertures dans un mur mitoyen sans l'accord de son voisin (article 675 du Code civil).

D'une façon générale, on ne peut pas effectuer, sur un mur mitoyen, des travaux qui porterait préjudice à son voisin, notamment en compromettant la solidité de l'ouvrage.

Achat de la mitoyenneté

Quand un mur est privatif, c'est-à-dire possédé en totalité par son voisin, on peut demander à en acquérir la mitoyenneté, par exemple pour pouvoir y adosser une construction. Le voisin ne peut pas s'opposer à cette demande, sauf si le mur est construit seulement sur son propre terrain. En cas de refus, le demandeur devra saisir le tribunal de grande instance qui ordonnera la cession forcée.
Cette procédure ne concerne que les véritables murs et non les autres formes de clôture.

Le prix de cession est égal à la moitié de la valeur du mur et de sa surface au sol au moment de la cession. En cas de désaccord sur le prix, c'est le tribunal de grande instance qui tranche.
Le demandeur peut n'acquérir qu'une partie de la mitoyenneté, par exemple celle sur laquelle s'adossera la construction envisagée. Le prix de cession est alors diminué d'autant.

Construction d'un mur mitoyen

Sous réserve de respecter la réglementation en vigueur (déclaration préalable, etc.), deux voisins peuvent parfaitement s'entendre pour construire, à coût partagé, un mur mitoyen en limite de propriété.

Dans les villes et faubourgs, on peut contraindre son voisin, par voie judiciaire, à partager le coût d'édification d'un mur mitoyen entre deux terrains. A condition que les deux terrains comportent une construction (article 663 du Code civil).
Mais le voisin concerné peut aussi céder la bande de terrain lui appartenant et être ainsi délivré de cette charge.
Cette procédure ne concerne que les véritables murs et non les autres formes de clôture.

Autres formes de clôture

D'une façon générale, les règles régissant les murs mitoyens s'appliquent également aux autres formes de clôture (haies, palissades, fossés, etc.). A quelques précisions près.

  • Un fossé avec un seul rejet de terre appartient au propriétaire du terrain sur lequel a été effectué ce rejet.
  • On ne peut pas forcer son voisin à céder la mitoyenneté d'une clôture.
  • Si une haie mitoyenne comporte des arbres isolés d'une trop grande hauteur, on peut obliger son voisin à arracher ces arbres
  • Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la remplacer, de son côté, par un mur privatif (dont le voisin pourra acquérir la mitoyenneté).
  • Les produits d'une haie mitoyenne (fruits, etc.) sont partagés par moitié, quel que soit le côté où ils se situent ou tombent.


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