Bail commercial : le statut des baux commerciaux

Décembre 2016

Le bail commercial est soumis à des règles de fond et de forme très strictes. Tout ce qu'il faut savoir sur le statut des baux commerciaux.


Définition

Le bail commercial peut être défini comme étant le contrat par lequel une personne (le bailleur) loue un local à un commerçant, industriel ou artisan (le preneur), afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale. Ce statut particulier donne accès à certains droits, comme le droit au renouvellement du bail ou l'indemnité d'éviction.

Le bail n'est "commercial" que s'il répond aux exigences légales de l'article L. 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce qui impose 4 conditions :

  • Un contrat de bail
  • Un local commercial
  • Un fonds de commerce
  • L'immatriculation du preneur

Le contrat de bail

Le contrat de bail se caractérise par la mise en jouissance du local par le bailleur et le paiement d'un loyer par le preneur.

Les conventions de longue durée (bail emphytéotique, bail à construction, concession immobilière) ainsi que les conventions à courte durée (baux dérogatoires, contrat de location saisonnière, convention d'occupation précaire, etc.) ne sont pas concernées par le statut des baux commerciaux.

L'immeuble ou local

Le local n'est autre que le lieu d'activité du preneur. Il peut donc s'agir d'un lieu couvert et fermé, comme une boutique.
Le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer à la location de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions, avec le consentement du bailleur.

Le local doit être :

  • principal, c'est à dire le lieu d'activité principale de fabrication ou commercialisation, où la clientèle peut accéder.
  • stable et permanent. La location ne doit pas être intermittente.
  • utilisé en vue d'un usage commercial. Toutefois, il peut arriver que le bail soit mixte, pour partie à usage commercial, pour partie à usage d'habitation. Attention : le changement de destination des locaux d'habitation en locaux à usage commercial doit faire l'objet d'une autorisation administrative préalable, conformément à l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation. Faute de quoi le bail commercial serait nul.

Le fonds de commerce

Le fonds est l'ensemble des éléments permettant d'exploiter une clientèle, comme le matériel, le mobilier, les marchandises (éléments corporels), l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle (éléments incorporels), etc.. La clientèle est l'élément essentiel sans lequel il n'y a pas de fonds de commerce.

Certaines activités ne peuvent pourtant pas faire accéder au statut des baux commerciaux : les professions libérales, les associations, les sociétés coopératives ou mutualistes. L'activité doit être commerciale, industrielle ou artisanale.

L'immatriculation du preneur

Le titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Si le preneur est marié sous le régime de la communauté, seul un des deux époux doit être immatriculé. Si le fonds est exploité en location-gérance, le propriétaire du fonds n'a pas à justifier de son inscription pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

L'immatriculation n'est pas exigée lors de la signature du bail commercial. Elle est en revanche indispensable si le preneur souhaite bénéficier par la suite des dispositions protectrices du statut, notamment lors d'une demande de renouvellement ou en cas de congé délivré par le bailleur.

Le preneur doit s'immatriculer pour tous les locaux, principaux ou secondaires, dans lesquels il exerce son activité.


A voir également :

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