Bail commercial : charges et réparations

Juillet 2015

Pour les baux commerciaux, la loi ne prévoit pas spécifiquement de répartition des charges et des réparations entre le bailleur et le preneur. C'est donc le contrat qui définit cette répartition. Il est donc important de soigner la rédaction des clauses pour éviter une répartition déséquilibrée des charges.

La loi Pinel de 2014 a introduit des règles applicables aux charges, aux impôts et aux taxes. Le texte prévoit notamment que certains d'entre eux, en raison de leur nature, ne pourront pas être imputés au locataire. Toutefois, ces dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur puisqu'elles attendent la parution d'un décret d'application à venir. En attendant cette parution, les règles qui suivent demeurent applicables.


Les différentes charges et réparations

Il faut distinguer :

  • Les charges locatives, au sens strict, qui correspondent aux dépenses engagées par le bailleur pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble
  • Les différents impôts et taxes (taxes sur l'immeuble, taxes locatives, taxes additionnelles au droit de bail, impôt foncier...)
  • Les travaux de grosses réparations
  • Les travaux d'entretien

Répartition conventionnelle

Il est possible (et c'est la solution la plus classique) pour les parties de répartir à leur convenance la charge des réparations ou des taxes et impôts en insérant expressément une clause en ce sens. Cette répartition peut d'ailleurs servir de base de négociation pour la fixation du montant du loyer.

Lorsque les charges incombant au bailleur sont transférées au preneur, elle sont alors considérées comme un supplément de loyer qui doit être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.
Exemple : les primes d'assurance, l'impôt foncier ou les travaux de réparation, qu'il s'agisse de grosses réparations ou de réparations prescrites par l'Administration, sont des suppléments de loyer.

Répartition par le juge en cas de conflit

Si un désaccord apparait entre les parties, le juge interprète les clauses de répartition des charges.

Mais en l'absence de clause expresse répartissant les charges, le juge peut se référer au Code civil et aux textes réglementaires spéciaux.
Les règles suivantes ne sont donc valables qu'en l'absence de clauses contraires dans le bail.

Grosses réparations et entretiens

Les grosses réparations : à la charge du bailleur

Le bailleur est tenu à une obligation d'entretien (art. 1719 du Code civil) et de réparation lorsqu'elle devient nécessaire (art. 1720 du Code civil).

Les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien. Dans ce cas, c'est le locataire qui doit les payer.

Les grosses réparations sont définies à l'article 606 du Code civil :"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. (...) Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier." Tout le reste relève de l'entretien. On parle aussi du "clos et du couvert" pour désigner tout ce qui se rapporte aux toitures, aux murs et clôtures.

Cette liste de l'article 606 est considérée comme limitative par la jurisprudence.
La jurisprudence tient compte de l'importance de la réparation et du caractère exceptionnel de la dépense.
Exemple de grosses réparations : le remplacement intégral d'un ascenseur ; la réparation complète d'une toiture ; la réfection d'un balcon, des graffitis...

Les réparations d'entretien : à la charge du locataire

Selon l'article 605 du Code civil, le locataire n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Tout ce qui n'est pas une grosse réparation est la charge du locataire.

L'article 1754 du Code civil définit les réparations locatives et de menu entretien comme étant «celles qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux».
Exemples : les réparations à faire «aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu, aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.»

Le locataire n'a pas à supporter les travaux qui lui incombent normalement s'ils sont dus à la vétusté du bien ou à la force majeure (article 1755 Code civil).

Les taxes et impôts

Le bailleur est tenu au paiement de certains impôts et taxes tels que la TVA, la redevance pour création de bureaux et locaux de recherche en Ile-de-France, la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage situés en Ile-de-France et l'impôt foncier (en l'absence de clause contraire).

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