La résiliation du bail commercial

Décembre 2016

La résiliation du bail commercial est strictement encadrée par la loi. Que la résiliation du bail soit demandée par le preneur ou le locateur.


La durée du bail commercial

La durée minimale du contrat de bail commercial est de neuf ans. (Art. L145-4 al.1 du Code de commerce). Les parties peuvent cependant prévoir une durée plus longue.

Par dérogation au principe des neuf ans, un premier bail précaire peut être conclu pour une durée inférieure pourvu qu'il n'excède pas une durée de trois ans. Dans ce cas, le contrat doit expressément stipuler la renonciation à la durée légale. A l'expiration des trois ans, si le locataire reste dans les lieux avec l'accord du bailleur, le bail est alors conclu pour neuf ans.

On peut également déroger à la durée légale pour une location saisonnière.

La résiliation en cours de bail

La résiliation du bail commercial peut intervenir à tout moment en cas de manquement aux obligations contractuelles. Il peut être prévu dans le contrat une clause résolutoire de plein droit lors d'un manquement.

Pour faire jouer la clause résolutoire, le bailleur doit faire parvenir au locataire un commandement l'enjoignant de régulariser sa situation. La clause n'agit alors qu'un mois après la notification du commandement, ce délai devant être impérativement mentionné dans l'acte.

Le locataire peut demander au juge un délai ou une suspension de la clause résolutoire.

La résiliation triennale

Comme son nom l'indique, la résiliation triennale du bail commercial peut intervenir tous les trois ans.

Le locataire peut donner congé au bailleur, au moins six mois avant le terme de la période triennale. La notification peut être adressée par acte d'huissier mais aussi, depuis la loi Macron, par lettre recommandée adressée avec avis de réception. Une indemnité au profit du bailleur peut être prévue au contrat.

Le bailleur bénéficie d'un droit de reprise dans certains cas.

La résiliation judiciaire

Dans tous les cas, les parties peuvent demander au juge de prononcer la résiliation du bail commercial pour inexécution d'une obligation contractuelle. Par exemple, le juge peut prononcer la résiliation en cas de changement de destination de lieux loués.

Vente du local commercial

Depuis le 1er décembre 2014, lorsque le bailleur décide de vendre le local commercial dans lequel le locataire exploite son fonds de commerce, ce dernier dispose d'un droit de préférence pour racheter les locaux mis en vente. Le propriétaire doit informer prioritairement le locataire par le biais d'une lettre en recommandé avec avis de réception dans laquelle il doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois pour prendre sa décision.


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