Prêt immobilier – Remboursement anticipé et indemnités

Décembre 2016

Avant de demander le remboursement anticipé d'un prêt immobilier, mieux vaut bien connaître la loi et la réglementation pour faire valoir vos droits auprès de la banque. Les règles à lire avant de rembourser votre emprunt immobilier par anticipation pour savoir quelles pénalités vous risquez de payer.


Donation, héritage, vente d'un bien... une importante rentrée d'argent peut parfois vous pousser à demander à la banque un remboursement anticipé de votre crédit immobilier, et ce afin de ne plus avoir à verser de mensualités ou, tout du moins, à en réduire leur nombre. Mais qu'il soit total ou partiel, le remboursement anticipé d'un prêt est encadré par quelques règles qu'il faut connaître.
Les règles qui suivent sont applicables au remboursement de crédit immobilier. Elles ne doivent pas être confondues avec celles applicables au remboursement anticipé d'un crédit à la consommation.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Montant minimal

Le contrat de prêt peut prévoir que le montant de votre remboursement anticipé doit au moins être égal à une certaine somme minimale. Mais la loi prévoit que ce seuil fixé par le contrat ne peut pas dépasser 10 % du montant total de votre prêt. Ce pourcentage est calculé à partir du montant initial de l'emprunt, et non du montant qu'il vous reste à rembourser.

Toutefois, ce seuil minimal ne peut pas être appliqué par le banque si votre versement anticipé vous permet de rembourser totalement votre emprunt.

Frais

Le contrat de prêt peut tout à fait prévoir des indemnités à verser à la banque si vous remboursez votre prêt par anticipation. Mais ces frais doivent respecter la législation en la matière.
La loi prévoit en effet un plafond maximal ainsi que plusieurs cas dans lesquels ces frais sont interdits.

Plafond

Un double-plafond est applicable au calcul de l'indemnité.

Son montant ne peut pas être supérieur à 3 % du capital qu'il vous reste à rembourser au moment de votre demande. Exemple : s'il vous reste 100 000 euros à rembourser, l'indemnité ne pourra pas dépasser 3000 euros.

L'indemnité ne peut pas non plus dépasser 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée au taux moyen du prêt. Exemple : si vous remboursez 80 000 euros dans le cadre d'un emprunt à 4,5 %, le montant des frais ne pourra pas être supérieur à 80 000 X 4,5/100 X 6/12 = 1800 euros.

Exonérations

Pour les emprunts contractés après le 1er juillet 1999, les frais de remboursement anticipé ne peuvent pas être appliqués dans les cas prévus par le dernier alinéa de l'article L. 313-48 du Code de la consommation.
Il s'agit des situations dans lesquelles le remboursement anticipé est dû soit :

  • à la vente du bien immobilier suite au changement du lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint ;
  • à leur décès ;
  • à la cessation forcée de leur activité professionnelle (licenciement par exemple).

Pénalités et contrat

Les règles ci-dessus sont applicables dès lors que le contrat prévoit des pénalités pour remboursement anticipé. Un contrat de prêt peut donc exclure ces frais ou prévoir des montants inférieurs aux plafonds indiqués. Ces sommes peuvent dans tous les cas être discutées avec votre banquier au moment de négocier votre prêt immobilier.

Code de la consommation

Les règles ci-dessus sont fixées par les articles L. 313-47, L. 313-48 et L. 313-49 du Code de la consommation.

Modèle de lettre

Pour adresser votre courrier à votre banque, vous pouvez vous aider de notre modèle de lettre de demande de remboursement d'un prêt immobilier.


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