L'augmentation du loyer au renouvellement du bail

Décembre 2016

L'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail d'habitation ne peut pas, en principe, dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Le dispositif Duflot d'encadrement des loyers n'autorise l'augmentation du loyer qu'en cas de sous-évaluation manifeste dans un certain nombre de villes.


En cours de bail, le loyer est réévalué chaque année en fonction de l'évolution de l'IRL. Au moment du renouvellement, l'augmentation est encadrée et dépend de la situation géographique du logement.

Augmentation du loyer hors zones Duflot

S'il estime le loyer sous-évalué, le propriétaire peut proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.
D'après la jurisprudence, la date de réception de la lettre recommandée est celle portée sur l'accusé de réception. Si le locataire la refuse ou ne va pas la chercher au bureau de poste, le délai de six mois risque donc d'être dépassé. Le propriétaire a donc intérêt à prendre une marge de précaution en terme de date d'envoi ou à utiliser les services d'un huissier.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Loyers de référence

La proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer proposé, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d'équipement, etc), ainsi que la reproduction intégrale de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur doit fournir au moins trois « loyers de référence » (six dans les communes dépassant un million d'habitants) pris dans le même groupe d'immeuble ou dans des immeubles comparables à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n'y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l'immeuble, l'étage du logement, la qualité et l'âge de l'immeuble, la surface, le nombre de pièces et l'équipement du logement.

Refus du locataire

Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci convoquera alors les deux parties (qui peuvent se faire éventuellement se faire assister par la personne de leur choix) et tentera de parvenir à un accord. Elle rend ensuite un avis (de conciliation ou de non-conciliation) dans les deux mois qui suivent sa saisine.
La Commission, qui comprend des représentants des locataires et des propriétaires, siège à la préfecture. Le propriétaire doit lui adresser sa demande par lettre recommandée avec AR et joindre l'ensemble des pièces justificatives du dossier.

Si le désaccord persiste, le propriétaire saisit alors le tribunal d'instance (du lieu de situation de l'immeuble), qui fixera le nouveau loyer en tenant éventuellement compte de l'avis de la Commission. Attention : la saisine du tribunal doit impérativement intervenir avant la fin du bail.

Etalement de la hausse

Précision importante : la hausse du loyer n'intervient pas en une seule fois mais est étalée dans le temps.

Quand la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 9%. Si le nouveau bail est de trois ans, la hausse sera de 3% par an pendant trois ans. Si le nouveau bail est de six ans, la hausse sera de 1,5% par an pendant six ans.

Quand la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d'un sixième par an, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 12%. La hausse sera de 2% par an pendant six ans.

Naturellement, la révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) s'applique chaque année au loyer augmenté.
Exemple : le 1er mars de l'année N+1, le propriétaire obtient un loyer de 10 000, soit une hausse de 9%, à raison de 3% par an sur trois ans. Au 1er mars N+2, la variation de l'IRL autorise une augmentation de 0,5%. Le nouveau loyer sera de 10 000 x 1,03 x 1,005 = 10 351,50

Augmentation du loyer dans les zones Duflot

Dans les zones Duflot soumises au nouvel encadrement des loyers, l'augmentation du nouveau loyer par rapport au loyer payé lors du précédent bail ne peut pas dépasser la plus élevée des limites suivantes :

  • 50% de la différence entre l'ancien loyer sous-évalué et le montant moyen des loyers de référence du voisinage
  • 15% du montant TTC des travaux d'amélioration (d'un montant au moins égale à la dernière année de loyer), que le propriétaire a éventuellement fait réaliser, dans les parties privatives ou communes au cours du précédent bail.

Plafonnement du loyer

Dans les zones où le niveau des loyers est plafonné (pour l'instant Paris et bientôt Lille), deux dispositifs d'ajustement peuvent s'appliquer.

Cinq mois avant la fin du bail, le locataire peut proposer au bailleur un nouveau loyer si le loyer fixé dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur (hors complément de loyer éventuel).

Inversement, si le loyer fixé dans le bail est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer dans la limite de ce loyer de référence minoré. Cette proposition doit intervenir au moins six mois avant la fin du bail.

Voir les loyers de référence à Paris.

Litiges et contestation

L'action en réévaluation du loyer engagée par le bailleur peut être contestée par le locataire, qui doit alors fournir des loyers de référence.

Les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation en cas de désaccord ou en l'absence de réponse quatre mois avant la fin du bail.

En l'absence d'accord devant la commission, les deux parties peuvent saisir le juge avant la fin du bail.

En l'absence de saisine du juge avant la fin du bail, celui-ci est reconduit aux conditions de loyer antérieures, après application éventuelle de la révision IRL

Quel que soit le mode de fixation du loyer, son augmentation fait l'objet de l'étalement de la hausse prévu ci-dessus.

Voir aussi


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