Bail précaire - Définition et législation

Décembre 2016

La loi permet à un commerçant qui souhaite louer un local pour son entreprise de signer un bail de courte durée : le bail précaire (ou bail commercial dérogatoire). Le point sur ses avantages et les conditions exigées par le Code de commerce.


Durée du bail précaire

Le principal avantage du bail précaire est de permettre de déroger aux règles de durée normalement applicables aux baux commerciaux. L'article L 145-4 du Code de commerce prévoit en effet que la durée du contrat de bail commercial ne peut en principe être inférieure à 9 ans, le locataire ayant toutefois la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennal (tous les 3 ans).

Le bail commercial dérogatoire permet de réduire cette durée minimum. L'article L 145-5 du Code de commerce offre ainsi aux parties la possibilité de déroger aux règles de durée normalement applicables à condition que le bail ne dépasse pas 3 ans.
Cette durée maximum de 3 ans est applicable depuis le 1er septembre 2014. Avant cette date, la durée maximale était fixée à 2 ans. Un délai, qui, en pratique, était parfois jugé insuffisant pour évaluer la rentabilité d'une affaire. C'est essentiellement pour cette raison que la loi Pinel de 2014 a augmenté d'un an la durée maximale.

La possibilité de réduction de la durée du bail commerciale ne peut être choisie que d'un commun accord écrit entre le bailleur et le locataire. Lorsque les parties optent pour la réduction de la durée du bail, le contrat de bail doit le prévoir expressément.

Ce droit de réduire la durée du bail commercial n'est toutefois pas applicable aux locations saisonnières.

Avantages pour le locataire

Le bail précaire est surtout une solution avantageuse pour les entrepreneurs qui lancent leur entreprise sans savoir si celle-ci durera réellement. Cette solution leur permet ainsi de limiter les risques en ne s'engageant que pour une durée réduite. En cas de mauvais chiffres, l'entrepreneur pourra quitter les lieux à l'expiration du contrat.

Inversement, il pourra aussi partir pour cause de changement d'activité ou lorsqu'il souhaite développer son commerce dans des locaux plus grands (en cas d'augmentation du chiffre d'affaires et des effectifs par exemple).

Avantages pour le propriétaire

Le propriétaire peut également trouver son intérêt à signer un bail précaire, le contrat ne l'obligeant pas à verser une indemnité d'éviction au locataire en cas de refus de renouvellement du bail (contrairement au cas du bail commercial classique).

Résiliation

Le locataire qui souhaite résilier un bail précaire doit respecter la durée initialement prévue au sein du contrat de bail. A défaut, il devra payer les loyers qu'il doit jusqu'à la fin du bail dérogatoire. Le preneur ne peut donc pas donner congé avant la fin de la période de location prévue au sein du contrat.

Renouvellement

Il est possible de renouveler le bail précaire. Toutefois, la durée totale du bail ne peut pas excéder 24 mois. A défaut, le bail sera soumis au régime du bail classique.

Transformation en bail classique

Lorsque le délai prévu au contrat prend fin et que le preneur reste dans les lieux en accord avec le bailleur, ou que le renouvellement du bail conduit à une durée supérieure à 3 ans, le contrat est requalifié en bail classique. La convention est alors soumise aux règles classiques du bail commercial.

Modèle et exemple

Le contrat de bail signé entre le preneur et le bailleur devra prévoir expressément son caractère dérogatoire. Pour ce faire, la convention devra stipulée que le bail est conclu dans les conditions prévues par l'article L 145-5 du Code de commerce.

Exemple : le contrat peut prévoir une clause de durée reprenant les termes suivants : La location est consentie et acceptée par les parties dans les conditions prévues par l'article L.145-5 du Code de commerce. Le présent bail est valable pour durée de (durée du contrat, dans la limite de deux ans). Il débutera le (jour) et prendra fin le (jour).


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