Droits de mutation et frais de notaire

Mai 2017

Les droits d'enregistrement (ou de mutation) improprement appelés aussi "frais de notaire" s'appliquent à la quasi totalité des mutations à titre onéreux portant sur des biens immobiliers, notamment à tous les achats ou ventes de logements.


Certaines cessions d'immeubles neufs ou de terrains sont toutefois soumises à la TVA (cf. TVA et immobilier).

Définition

Si vous achetez un bien immobilier, vous devrez payer des frais en plus du prix d'achat à verser au vendeur. Dans la pratique, ces frais sont appelés « frais de notaire » car ils sont payés au notaire par l'acquéreur.

En vérité, la rémunération du notaire (ses émoluments) ne représente qu'une (petite) partie de ces frais d'acquisition, qui sont essentiellement constitués des droits de mutation. Ces frais fiscaux sont en fait simplement collectés par le notaire pour le compte du Trésor Public.

A ces montants s'ajoutent en plus diverses sommes correspondant aux frais et débours réalisés par le notaire pour le compte du client. Elles sont également comprises dans ces frais d'acquisition à verser au notaire.

Ventes immobilières

Sous réserve de certaines exceptions, les droits d'enregistrement sur les ventes d'immeubles s'appliquent à tous les immeubles par nature (logements, locaux professionnels ou commerciaux, terrains, etc.), aux droits afférents (usufruit, nue-propriété) ainsi qu'à certains titres de sociétés.

Les droits concernent tous les types de mutations à titre onéreux (ventes, viager, adjudications, partage de biens indivis, etc.).
Ils ne s'appliquent pas, en principe, aux échanges et aux apports en société.

Les droits s'appliquent aux immeubles situés en France, même si l'acte est constaté à l'étranger.

Les droits s'appliquent au prix stipulé dans l'acte de vente en tenant compte de toutes les charges et indemnités dues au vendeur.

Si l'acheteur paie des charges qui incombent normalement au vendeur (taxe foncière, etc.), ces sommes entrent dans l'assiette des droits de mutation.

Les droits sont exigibles lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Montant des droits

Le montant des droits se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus par l'Etat, le Département et la Commune concernés.

  • Une taxe départementale théoriquement fixée à 3,80%, qui a été portée à 4,5% par la quasi-totalité des Départements. Voir Augmentation de la taxe départementale.
  • Une taxe communale au taux de 1,20%.
  • Une taxe nationale au profit de l'Etat égale à 2,37% du montant du droit départemental.

Les droits de mutation atteignent donc 5,8% en tenant de la hausse de la taxe départementale.

Il ne s'agit ici que des droits de type fiscal. Pour calculer le montant total des frais affectant l'achat d'un logement, il faut y ajouter les honoraires du notaire et les frais annexes. En moyenne, on estime que les frais d'acquisition dans l'ancien représentent généralement entre 7 et 8 % du prix d'achat.

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