Pacs, concubinage et achat de logement

Décembre 2016

Comment faire un achat immobilier en commun quand on vit en concubinage ou en union libre, que l'on ait signé ou non un Pacs.


L'indivision

En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent propriétaires indivis du logement familial. Ce qui ne signifie pas qu'ils en détiennent une part égale. L'acte d'achat précise, en effet, dans quelle proportion chacun est propriétaire.
Dans la mesure du possible, mieux vaut d'ailleurs que cette répartition légale corresponde à la réalité de l'apport de chacun. En cas de disproportion manifeste, le fisc pourrait, en effet, considérer qu'il s'agit là d'une donation déguisée et réclamer des droits à 60% sur le cadeau ainsi offert.

L'indivision présente, on le sait, un inconvénient majeur : chaque propriétaire peut demander à vendre sa part à tout moment puisque d'après le Code Civil, « nul n'est tenu de rester dans l'indivision » (article 815).

Contrairement au mariage, où il faut au moins le divorce pour entraîner la vente du logement familial en cas de désaccord, l'union libre est plus fragile : au moindre litige, le concubin en indivision peut provoquer la vente. (cf. aussi Fiscalité de l'indivision)
Pour limiter ce risque, les concubins peuvent signer une convention d'indivision chez un notaire. D'une durée maximale de cinq ans, cette convention, renouvelable, interdit toute vente ou partage tant qu'elle est vigueur. Elle est particulièrement utile en cas de décès, pour empêcher les héritiers du défunt, nouveaux propriétaires indivis, de demander la vente du bien.

Autre inconvénient de l'union libre par rapport au mariage, la cession de parts entre propriétaires indivis est soumise aux droits d'enregistrement au taux normal.

La Société Civile Immobilière (SCI)

Il suffit, avant d'acheter, de créer une société civile immobilière, en apportant un capital égal au montant de la transaction. C'est cette SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société.

Constitué de parts sociales, le patrimoine est plus facilement partageable. Mais les inconvénients ne sont pas négligeables : le fonctionnement de la SCI est relativement lourd et entraîne des frais administratifs et comptables.

En matière de succession, la SCI protège davantage le concubin survivant : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision. Mais les problèmes fiscaux demeurent : toute transmission de patrimoine entre deux concubins est fiscalement coûteuse, qu'il s'agisse de parts sociales ou de parts d'indivision.

A cette différence près que la SCI permet des montages juridiques astucieux. Exemple : M. Durant et Mlle Dupuis créent leur SCI en se répartissant respectivement l'usufruit et la nue-propriété des parts. M. Durant et Mlle Dupuis possèdent chacun 50% en nue-propriété et 50% en usufruit. Si M. Durant décède, ses héritiers se partageront ses parts détenues en nue-propriété. Et Mlle Dupuis récupérera l'usufruit qu'il détenait sur l'autre moitié de la SCI. Elle sera ainsi usufruitière sur 50% des parts (comme à la constitution de la SCI) et pleinement propriétaire des autres parts, suite au décès de Monsieur. Le tout sans payer de droits de succession.
Un montage aussi délicat doit être réalisé avec l'aide d'un notaire et surtout éviter tout legs en faveur de l'un ou de l'autre. En effet, lorsqu'un légataire est déjà nu-propriétaire d'un bien dont l'usufruit est possédé par le défunt, l'Administration peut réintégrer la pleine propriété dans la succession.

La tontine

Les concubins peuvent signer un « pacte tontinier » qui stipule qu'au décès de l'un, l'autre sera réputé seul propriétaire du bien. Dans ce cas, les héritiers du défunt n'ont aucun droit sur le logement familial puisque celui-ci ne fait pas partie de la succession au sens légal du terme.
Mais surtout cette transmission de patrimoine est exonérée de droits de succession à deux conditions :
- Le logement doit constituer la résidence principale des deux concubins au moment du décès.
- La valeur du bien ne doit pas dépasser 76 000 euros au moment du décès.
L'intérêt de cette formule, séduisante dans son principe, reste limité en raison du faible du plafond d'exonération. Mais surtout, la tontine est beaucoup plus rigide que l'indivision ou la SCI. Il faut l'accord des deux parties pour vendre. Ou attendre le décès de l'une d'elles...

Le pacte civil de solidarité

La signature d'un Pacs entre deux concubins ne change pas grand chose en matière d'achat immobilier : il s'agit purement et simplement d'un achat en indivision, supposé financé à parts égales sauf mention contraire dans l'acte d'acquisition.

En revanche, les concubins "pacsés" bénéficient d'un avantage fiscal en matière de donations et successions.
La part après succession revenant au partenaire pacsé est exonérée de droits.
Le patrimoine transmis par donation est soumis aux droits de mutation, après un abattement conjoints. Et la part nette taxable, après abattement, est soumise au barème progressif utilisé pour les couples mariés. Alors que la transmission d'un patrimoine entre deux concubins non "pacsés" supporte une taxation de 60% sans abattement.


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