Assemblée de copropriété : vote des travaux et majorité

Décembre 2016

Le vote des travaux dans un immeuble en copropriété est soumis à un formalisme très strict. Les majorités exigées lors des assemblées générales varient selon le type de travaux envisagés.


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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Majorité simple art. 24

Travaux d'entretien

Les travaux d'entretien sont décidés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix des personnes présentes ou représentées.
Il s'agit essentiellement des dépenses courantes d'entretien, du remplacement courant des équipements usagés, des ravalements exigés par l'état des façades, etc.

Accessibilité aux handicapés

Il s'agit des travaux rendant plus accessibles l'immeuble aux personnes à mobilité réduite.
Ces travaux ne doivent pas affecter la structure même de l'immeuble.

Majorité absolue art. 25

Sont décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, les travaux suivants.
A défaut de majorité absolue, une seconde assemblée peut décider à la majorité simple de l'article 24.

Travaux obligatoires

Il s'agit des travaux sur les parties communes rendus obligatoires du fait de l'application de normes légales ou réglementaires.
Exemples : ravalements exigés par l'administration, branchement à l'égout, mise aux normes de l'ascenseur, recherche d'amiante, pose de gaines et canalisations dans les parties communes pour les mises aux normes de sécurité et de salubrité des logements, etc.
Autre exemple : la suppression d'un vide-ordures pour des raisons d'hygiène.

Financement par un copropriétaire

La majorité absolue est exigée pour autoriser un copropriétaire à réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Cette majorité est nécessaire même pour de simples travaux de sondage qui n'affectent pas la structure de l'immeuble.
Si l'assemblée refuse l'autorisation, le copropriétaire peut saisir le tribunal qui vérifiera si le refus est justifié. Il pourra alors lui délivrer l'autorisation demandée et fixer les conditions d'utilisation par les autres copropriétaires. La saisine doit intervenir dans les deux mois qui suivent la notification du refus.

Ce type de travaux ne doit pas être confondu avec les travaux effectués par un copropriétaire dans son appartement qui ne sont pas soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée dès lors qu'ils ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble ou n'affectent pas les parties communes. Pour en savoir plus sur cette distinction, voir travaux dans un appartement : quelle autorisation ?

Economies d'énergie

Il s'agit des travaux qui ne sont pas assimilables à des dépenses courantes (art.24) sans être pour autant amortissables sur plus de dix ans.
Exemples : travaux d'isolation thermique, voire changement de système de chauffage pour un combustible plus économique, modification d'une installation pour permettre la charge des véhicules électriques, etc.

Majorité double art. 26

Sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, les travaux suivants.
Si un vote dégage une majorité de copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix des personnes présentes ou représentées, une seconde assemblée peut décider valablement à cette même majorité.

Travaux d'amélioration, d'addition ou de transformation

Il s'agit des travaux apportant une amélioration sans changer la destination de l'immeuble.
Exemples : transformation d'équipements existants ou ajout d'équipements nouveaux, aménagement ou création de nouveaux locaux communs, installations de sécurité, etc.
En principe, le remplacement d'un équipement usagé ne constitue pas une amélioration.

La répartition du coût des travaux est décidée à la même majorité en proportion des avantages retirés par chacun. Il en est de même pour les coûts de fonctionnement et d'entretien.
Un copropriétaire peut toutefois prendre en charge, à sa demande, une part plus élevée des dépenses.
L'usage des nouvelles installations peut être réservé aux copropriétaires qui les ont financées.

Les copropriétaires absents ou qui n'ont pas donné leur accord à la décision peuvent payer leur quote-part en dix annuités (moyennant un intérêt au taux légal).
Un copropriétaire opposant peut également porter l'affaire devant le tribunal, dans le délai de deux mois, en prouvant le caractère somptuaire de la dépense par rapport à l'état et à la nature de l'immeuble.

Art. 26 et art. 35

Travaux d'addition ou de surélévation

Depuis la loi Alur, les travaux de surélévation ou de construction qui aboutissent à la création de nouveaux lots privatifs doivent être décidés à la majorité des 2/3 (et non plus à l'unanimité).
Avant la loi Alur, la législation imposait également d'obtenir l'accord des copropriétaires du dernier étage, ce qui revenait à leur accorder de fait un droit de veto sur l'opération. Cette condition n'est plus applicable aujourd'hui. En revanche, ces copropriétaires bénéficient d'un droit de priorité lors de la vente des nouveaux locaux. Il en est de même lorsqu'il a été décidé de céder le droit de surélever le bâtiment à un tiers.

Droits et obligations

Les copropriétaires ne peuvent s'opposer à la réalisation de certains travaux collectifs, y compris dans leurs parties privatives, dès lors que la décision a été prise régulièrement par l'assemblée générale.

Sont concernés : les travaux d'économie d'énergie, les travaux rendus obligatoires par la loi ou les règlements, les travaux d'accessibilité aux handicapés, les travaux de mise aux normes de sécurité des logements, les travaux d'amélioration, la pose de dispositifs de fermeture de l'immeuble.
Ces travaux ne peuvent toutefois pas altérer de façon durable la jouissance ou la consistance des parties privatives.
Le copropriétaire doit être averti au moins huit jours avant le début des travaux dans ses parties privatives.

Les copropriétaires ont droit à une indemnité dans certains cas : trouble de jouissance grave (même temporaire), diminution définitive de la valeur du lot, dégradations.
Le coût de l'indemnité est réparti en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.


A voir également :

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