Assemblées générales de copropriété : les règles de majorité

Mai 2013

Suivant le type de décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent à trois niveaux différents de majorité : la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité, selon la loi du 10 juillet 1965.

Le décompte des voix
La majorité simple (article 24)
La majorité absolue (article 25)
La double majorité (article 26)
L'unanimité

Le décompte des voix

Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété, et dépend de sa quote-part des parties communes, et donc généralement de la surface et de la situation de son lot.
Exemple : cinq personnes possèdent 100 voix chacune, et dix autres 50 voix chacune, ce qui représente 1000 voix au total.

La quote-part d'un copropriétaire peut représenter plus de la moitié des parties communes. Mais dans ce cas, son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires, les majorités se calculant en fonction de cette réduction.

La majorité simple (article 24)

Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de cette majorité.

Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l'immeuble, et suffit chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre majorité.Exemples :

travaux d'entretien sur les parties communes et les équipements,
travaux de réfection, de restauration ou de remplacement des parties communes ou d'élements d'équipements communs rendus nécessaires par l'usure ou la vétusté,
assurance de l'immeuble,
réalisation de travaux pour rendre plus accessible l'immeuble aux handicapés;
approbation des comptes, etc.

La majorité absolue (article 25)

Elle correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée. Dans l'exemple ci-dessus : la majorité absolue est de 501 voix.

Parmi les principales décisions concernées :

l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un système de réseau câblé;
la réalisation de travaux obligatoires du fait de dispositions législatives ou réglementaires (portes d'ascenseurs, ravalements, etc.);
délégation de pouvoir au syndic;
la désignation et la révocation des membres du conseil syndical et du syndic;
rémunération du syndic;
l'autorisation donnée à des copropriétaires qui souhaitent réaliser à leurs frais des travaux sur certaines parties communes;
l'autorisation permanente donnée aux forces de police d'entrer dans les parties communes;
la réalisation de travaux de régulation thermique et d'économie d'énergie;
la modification de la répartition des charges collectives entre les copropriétaires suite à un changement d'usage d'une partie privative;
l'installation de compteurs d'eau divisionnaires;
la fixation du montant des travaux ou des contrats à partir duquel la mise en concurrence des prestataires est obligatoire.

Si l'assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter :

1. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité de l'article 24.
2. Dans le cas contraire, la convocation d'une seconde assemblée dans le délai de trois mois peut permettre de statuer à la majorité de l'article 24.

La double majorité (article 26)

Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non.
Exemple : une copropriété compte 50 membres représentant au total 900 voix. La double majorité exige au moins un vote positif de 26 copropriétaires représentant au moins 601 voix.

Il s'agit de décisions importantes :

acquisition ou aliénation de parties communes (sans changement de destination de l'immeuble);
travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble;
suppression du poste de concierge;
décision de ne pas créer de conseil syndical;
établissement ou modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage et la gestion des parties communes;
travaux de transformation et d'amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs (sauf pour les travaux visés par l'article 25 ci-dessus) : installation de moquette, ascenseur, boîtes aux lettres, etc.

Pour les seuls travaux d'amélioration, une seconde assemblée peut décider à une double majorité allégée. Si ces travaux ont été approuvés par la majorité des copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, cette même majorité peut décider leur exécution lors d'une seconde assemblée.
Exemple : une copropriété compte 50 membres représentant au total 900 voix. Une première assemblée réunit 40 copropriétaires représentant 600 voix. Des travaux d'amélioration sont votés par 26 copropriétaires représentant 410 voix. La double majorité renforcée, qui exige au moins 601 voix, n'est pas obtenue. La proposition ne peut donc pas être votée lors de cette première assemblée. Mais lors d'une seconde assemblée, les mêmes personnes peuvent les faire adopter à cette double majorité allégée puisque les 410 voix représentent plus des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.

L'unanimité

Fort logiquement, la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires quand il s'agit de décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l'immeuble. Exemples :

aliénation de parties communes, changement de destination de l'immeuble,
construction de nouvelles parties privatives,
suppression des boîtes aux lettres, des sonnettes,
changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance d'une partie privative, ou la répartition des charges.