Crédits et prêts immobiliers : la réglementation

Décembre 2016

Pour protéger les droits de l'emprunteur, les crédits ou prêts immobiliers sont soumis à une législation très stricte.


Le domaine d'application

La législation sur les prêts immobiliers s'applique à tous les prêts, quelle que soit leur forme, portant sur les opérations suivantes :

  • achat de la propriété ou de la jouissance d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte,
  • dépenses relatives à leur construction.

L'achat doit être réalisé par une personne, physique ou morale, hors de son activité professionnelle.

Jusqu'au 1er juillet 2016, relevaient du crédit immobilier les dépenses relatives à la réparation, l'amélioration ou l'entretien lorsque le montant du crédit était supérieur à 75 000 euros. Ce type de prêt relève maintenant du crédit à la consommation quel que soit le montant du crédit. Sauf s'ils sont garantis par une hypothèque ou assimilé.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


La publicité

Tous les supports de publicité doivent mentionner les caractéristiques principales du prêt : l'identité du prêteur, les modalités de financement offertes, le coût total et le taux annuel effectif global (TAEG), assurances comprises.

La publicité doit également mentionner le délai de réflexion de dix jours garanti au demandeur avant l'acceptation définitive.</sample>

L'offre de prêt

L'établissement financier doit remettre au demandeur et aux éventuelles cautions une offre préalable de prêt mentionnant l'ensemble des caractéristiques.
A savoir et au minimum : l'identité des parties, la nature, l'objet et les modalités du prêt et de la mise à disposition des fonds, le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts, les exigences en matière d'assurance et de sûretés (hypothèques, etc.), les modalités de transfert à une tierce personne, ainsi que les frais éventuellement retenus si l'acquisition en question ne se réalise pas.

Outre une amende, le non-respect de ces dispositions peut entraîner la nullité du contrat ou faire perdre au prêteur le droit aux intérêts.

L'établissement financier doit maintenir les conditions de son offre pendant une période minimale de trente jours à compter de sa réception par le demandeur.

Le prêteur ne peut pas obliger l'emprunteur à adhérer au contrat d'assurance de groupe proposé par la banque. L'emprunteur peut donc choisir librement son assureur. Et à garantie équivalente, l'établissement financier ne pourra pas remettre en cause ce choix ni imposer une augmentation du taux du crédit. Voir L'assurance emprunteur.

La fiche d'information standardisée

Depuis le 1er octobre 2016, le prêteur doit remettre à l'emprunteur une FISE (fiche d’information standardisée européenne avec 15 informations lui permettant de comparer les offres de crédit disponibles.

Délai de réflexion

Le demandeur dispose d'un délai de réflexion obligatoire. Il ne peut accepter l'offre de prêt avant le dixième jour suivant sa réception. Aucun versement ne peut avoir lieu avant l'acceptation.

L'acceptation anticipée entraîne de plein droit la nullité du contrat, même si le demandeur renouvelle son acceptation. Toute fraude sur les dates, de la part du prêteur, peut entraîner aussi la perte du droit à intérêts.

Tout avenant au contrat doit faire l'objet d'une nouvelle offre préalable dans les conditions ci-dessus, sauf pour les crédits à taux variable dont les modalités de variation sont fixées dans le contrat initial.

Les conditions suspensives

Si l'acquisition envisagée n'est pas réalisée dans les quatre mois qui suivent l'acceptation du prêt, celui-ci est résilié de plein droit. L'emprunteur rembourse alors les sommes prêtées assorties des intérêts qui y sont liés.

Refus de prêt

Quand l'emprunteur demande plusieurs prêts pour financer son opération, la non-obtention d'un prêt entraîne l'annulation des autres.
Cette règle ne s'applique que si le prêt non obtenu représente au moins 10% du montant total de l'opération.

L'acquéreur qui n'obtient pas son financement dans le délai prévu dans l'avant-contrat (au minimum un mois) doit récupérer l'intégralité de l'acompte déjà versé.
Cette condition suspensive doit obligatoirement être mentionnée dans l'avant-contrat.
L'acquéreur doit toutefois faire face à son engagement quand il est à l'origine, directe ou indirecte, du refus du prêt : dossier remis incomplet à l'établissement, dissimulation de revenus, etc. Tel n'est pas le cas quand le refus est causé par l'insuffisance de ses revenus.

Assurance emprunteur

La plupart des prêteurs exigent que soit souscrite une assurance garantissant l'emprunteur contre certains risques (décès, invalidité, voire chômage). Quand l'assureur refuse son agrément en raison du profil du demandeur, celui-ci peut demander l'annulation du prêt dans le délai d'un mois.

L'exécution du contrat

En cas de litige touchant l'acquisition, notamment en matière de construction, le tribunal peut accorder à l'emprunteur une suspension des versements en attendant une solution.

Remboursement du prêt

En cas de défaillance non justifiée de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement du capital encore dû et des intérêts échus (et non à échoir)
Les sommes impayées produisent intérêt au taux du prêt.

L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation tout ou partie de son prêt immobilier.

Le contrat peut interdire les remboursements anticipés partiels inférieurs à 10% du montant du prêt.

Le prêteur peut demander une indemnité, qui ne peut dépasser la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé, dans la limite de 3% du capital encore dû avant le remboursement. La loi du 25 juin 1999 prévoit certains cas dans lesquels l'indemnité ne peut pas être appliquée. Il s'agit des situations suivantes :

  • le remboursement fait suite à la vente du bien lui-même motivé par un changement du lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint ;
  • l'emprunteur ou son conjoint décède ;
  • l'emprunteur ou son conjoint est contraint de cesser son activité professionnelle (licenciement par exemple).

Voir aussi Le comparatif des taux immobiliers


A voir également :

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