Négocier un prêt immobilier

Décembre 2016

Quelques conseils pour négocier un prêt immobilier au meilleur coût.


Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Les conditions d'un bon taux

Le taux proposé par la banque dépend naturellement du profil du client et de sa demande.

Plus l'apport personnel est important, plus le taux est bas. Logique puisque la banque prend moins de risques en prenant une garantie sur un bien financé à 50% à crédit que si l'emprunt représente 80%, voire plus, du coût d'acquisition...

De même, plus la durée est longue, plus le taux est élevé puisque le risque augmente avec le temps.

Sur le plan du risque, la banque examinera aussi le niveau d'endettement du demandeur. En général, elles acceptent difficilement un niveau supérieur à 30% des revenus. Sauf si ces revenus sont très importants. Mais dans ce cas, il s'agit généralement de clients fortunés à qui les banques proposent des montages patrimoniaux spécifiques et pour lesquels elles sont prêtes à consentir un effort particulier. D'autant plus que ces clients peuvent leur confier tout ou partie de leur patrimoine à gérer.

Mais même pour les patrimoines petits ou moyens, le banquier sera plus disposé à consentir un effort s'il gère également les comptes de l'emprunteur.
Rappelons que les prêts à taux zéro et les prêts d'épargne-logement sont pris en compte par les banques à titre d'apport personnel. Mais ils sont naturellement comptabilisés dans le calcul de l'endettement.

Le coût des frais annexes

Pour comparer et négocier, vous devez prendre en compte non pas le taux affiché mais le taux réel, appelé « taux effectif global » (TEG), qui englobe l'ensemble des frais. Les frais de dossier sont calculés en pourcentage de l'emprunt mais sont plafonnés, au contraire des coûts d'assurance.

Négocier au mieux

Sans se disperser, il est indispensable de consulter plusieurs établissements. Négociez au mieux en faisant valoir les offres de la concurrence et en soulignant « l'intérêt » de votre profil financier. Après avoir négocié au mieux et muni d'une réponse écrite, rien ne vous empêche de refaire « un tour de piste » pour une dernière mise en concurrence. Etant donné l'état du marché, vous pourrez certainement obtenir quelques avantages supplémentaires.
Tout avantage supplémentaire, notamment en terme de taux, peut générer des économies importantes sur le montant des intérêts, la durée du prêt ou l'échéance des remboursements. L'emprunteur a donc tout intérêt à procéder à plusieurs simulations en faisant varier ces paramètres pour optimiser son emprunt.

Ces avantages peuvent être accordés en matière de taux, mais aussi au niveau des frais de dossier ou des primes d'assurance. Vous pouvez également demander l'annulation des pénalités généralement prévues en cas de remboursement anticipé de votre prêt immobilier.
Si vous êtes un bon négociateur, rien ne vous empêche de proposer de remplacer l'assurance de la banque par votre propre contrat si vous obtenez, par ailleurs, des conditions plus avantageuses. Il faut savoir, en effet, que les contrats des banques, sont souvent moins performants que ceux que vous pouvez obtenir en direct auprès de votre assureur habituel.
La domiciliation des revenus et des comptes chez le prêteur constitue également un argument de poids pour négocier. Mais ce n'est pas non plus un engagement à vie... Les conditions du prêt en cours ne seront pas remises en cause si vous changez d'avis par la suite, sauf mention contraire dans le contrat de prêt. Mais ces mentions peuvent être jugées comme clauses abusives en cas de litiges.

Vous pouvez également vous adresser aux courtiers en crédit immobilier présents sur internet. Ils négocieront pour votre compte auprès des établissements financiers et obtiendront souvent des conditions intéressantes, non seulement en terme de taux mais aussi au niveau des frais ou des assurances. Le service est théoriquement gratuit puisque que les banques rétrocèdent une commission au courtier quand un prêt est souscrit par leur intermédiaire. Mais vous aurez parfois des frais de dossier à payer.


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