Crédit immobilier : quel prêt choisir ?

Décembre 2016

Quel prêt choisir quand on veut souscrire un emprunt immobilier ? Taux fixes, taux variables, in fine... les solutions ne manquent pas. Encore faut-il choisir la formule la mieux adaptée à sa situation.


L'acheteur qui veut aujourd'hui emprunter doit choisir son prêt avec le plus grand soin. D'autant plus qu'avec une inflation assez faible, le coût réel du crédit reste assez élevé.

Les précautions à prendre

Précision préalable : quelle que soit la formule adoptée, il faut impérativement vérifier le coût réel du crédit en demandant le « taux effectif global » et ne pas se laisser allécher par les taux d'appel affichés à grand renfort de publicité. Ils ne comprennent pas les frais annexes et autres coûts de dossier et ne sont valables qu'une seule année, quand il s'agit de taux variables.

Autre exigence : un bon emprunteur doit négocier âprement en mettant en concurrence plusieurs établissements. A chacun de faire valoir son meilleur « profil » en souligner son faible niveau d'endettement, l'importance de son portefeuille de valeurs mobilières ou ses revenus futurs.

La négociation et la comparaison des offres ne doivent pas seulement porter sur le taux du crédit mais aussi sur les éléments annexes : montant des pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt immobilier, coût des assurances, possibilité de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe, etc. Il est donc important de procéder à plusieurs simulations avant de choisir.

Et n'oubliez pas que le moindre dixième de points d'intérêt en moins peut rapporter gros au final.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


L'épargne-logement

C'est le premier réflexe des acheteurs prévoyants : utiliser les possibilités offertes par l'épargne-logement qu'ils ont patiemment constituée au fil des années.
Un bon réflexe s'il s'agit du livret d'épargne puisque le taux du prêt est très faible. La réponse est moins évidente pour les plans puisque le taux du prêt dépend ici de leur date d'ouverture. Dans l'ensemble, et compte tenu du faible niveau des taux actuels, les PEL ne sont pas tuojours concurrentiels avec les prêts libres du marché.

Les prêts à taux fixe

C'est de loin le type de prêt le plus pratiqué en France. Sans doute en raison de son extrême simplicité puisque tout est fixé d'avance : le taux, la durée du remboursement et le montant des échéances. La visibilité est parfaite : l'épargnant sait parfaitement à quoi il s'engage et peut mieux évaluer les offres des différentes banques en comparant le « taux effectif global » (TEG) qui comprend tous les frais annexes.

Contrepartie de cette simplicité : les taux sont plus élevés que ceux des prêts à taux variables.

Comme tout emprunt, le prêt à taux fixe est un pari sur l'avenir : on est perdant si les taux baissent et gagnant s'ils augmentent.

Les prêts à taux variable

Le principe est simple en apparence : le taux du prêt augmente et baisse en cours d'emprunt en même temps que les taux du marché. Dans la pratique, le taux du prêt est généralement indexé sur l'Euribor, taux de l'argent au sein de la zone Euro, auquel les établissements financiers ajoutent leur marge (entre 1% et 3%).
. Exemple : vous empruntez aujourd'hui à 5,5% à une banque qui applique une marge de 1,6%. Si l'Euribor atteint 5% l'année prochaine, le taux de votre prêt grimpera à 6,6%.

Ces variations peuvent se traduire de plusieurs façons suivant les contrats.

Les prêts à échéances fixes répercutent l'évolution du taux sur la durée de remboursement, qui s'allonge ou se réduit au fil des ans, à chaque révision du taux. Si le taux de référence augmente, le nombre d'échéances augmente en proportion. Et vice-versa. Le coût global du crédit varie donc à la hausse ou à la baisse mais la mensualité reste en principe constante. Ce qui procure une meilleure visibilité à l'emprunteur. Contrepartie de cette avantageuse stabilité : cette formule coûte légèrement plus cher que les prêts à taux variables classiques.
Certains établissements plafonnent l'allongement de la durée de remboursement. Ce qui constitue une sécurité de plus pour l'emprunteur.

La quasi-totalité des établissements proposent des prêts à taux variables « capés » ici, c'est le taux du prêt révisé qui est plafonné. Exemple : un taux variable de 4% « capé » à 2 points ne pourra pas dépasser 6%, même si l'évolution de l'indice de référence est supérieure. A l'inverse, il ne pourra pas non plus descendre au-dessous de 2%. Le taux variable et le montant des remboursements évoluent donc à l'intérieur d'un « tunnel ».
C'est une formule intéressante si le taux plafond n'est pas trop supérieur au taux fixe en vigueur au moment de la souscription. Exemple : entre un taux fixe à 5,5% et un taux révisable plafonné à 5,9%, l'emprunteur aura peut-être intérêt à choisir cette seconde formule qui lui permet de bénéficier d'une éventuelle et future baisse des taux du marché.

Il existe aussi des prêts à taux variable, sans plafonnement d'aucune sorte. Ils affichent les taux les plus faibles du marché mais comportent naturellement un risque pour l'emprunteur, proportionnel à ses espérances de gain.
Compte-tenu d'un environnement monétaire fluctuant, mieux vaut réserver cette formule à des emprunts sur une courte période, inférieure à cinq ou six ans. Mieux vaut aussi privilégier les contrats qui autorisent les remboursements anticipés sans pénalité et prévoient la possibilité de transformer ce prêt à taux variable en prêt à taux fixe. En cas de hausse trop importante, il sera ainsi toujours possible de solder rapidement sa dette.

Les prêts « in fine »

Dans les prêts classiques, dits « amortissables », l'emprunteur rembourse chaque mois une somme fixe, constituée d'une part de capital et d'une part d'intérêt, cette dernière diminuant au fil des ans. A l'issue du prêt, l'emprunteur a, par définition, remboursé l'intégralité de son prêt. Destinés aux investisseurs locatifs, les prêts « in fine », eux, obéissent à une logique différente : pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paie que les intérêts, et il ne rembourse le capital qu'à l'échéance finale.
Les banques exigent naturellement une garantie, au-delà de l'assurance-décès, qui se traduit par le « nantissement » en faveur de la banque d'un portefeuille de sicav monétaires ou d'une assurance-vie en euros. En clair, l'acheteur signe un engagement qui autorise le banquier à puiser dans cette épargne sécurisée au cas il ne pourrait rembourser le capital.

Au final, l'emprunteur « in fine » paie donc davantage d'intérêts que l'emprunteur classique puisqu'il ne rembourse aucune partie du capital pendant toute la durée du prêt. Cette technique présente toutefois plusieurs avantages :
1. Elle réduit le montant des échéances pendant la durée du prêt, qui peuvent être, par exemple, compensées intégralement par des rentrées locatives. L'emprunteur n'a donc pas (ou très peu) d'effort financier à faire dans un premier temps. D'autant plus que les intérêts payés viennent en déduction des revenus fonciers, ce qui réduit l'impôt dû par le propriétaire-bailleur.
2. A l'issue du prêt, l'emprunteur rembourse le montant initial du prêt alors qu'entretemps, le bien s'est valorisé.
Exemple schématique : M. Martin emprunte 100 000 pour acheter un logement du même montant à un taux de 5% sur dix ans, il paiera chaque année 5 000 (financés en tout ou partie par les loyers), puis remboursera les 100 000 la dixième année. Mais on peut penser que le logement s'est largement valorisé en dix ans. M. Martin s'est donc « enrichi » sans effort financier...

Voir aussi Le baromètre des prêt immobiliers


A voir également :

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