La fiscalité des locations meublées

Juillet 2015

La fiscalité des locations meublées possède des particularités liées au fait que les revenus tirés de la location de logements meublés sont imposés dans la catégorie des BIC, et non des revenus fonciers.


Définition

Précisons au préalable qu'un logement est fiscalement considéré comme loué meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne. Voir Régime juridique de la location meublée.

Locations exonérées d'impôt

Résidence principale

Sont exonérés d'impôt sur le revenu les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur. Sous deux conditions :


Chambres d'hôtes

La location de chambre d'hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 euros par an.

Imposition du bénéfice

Les loueurs sont placés sous le régime fiscal des micro-entreprises s'ils ne dépassent pas les plafonds de recettes des micro-entreprises.

Au-delà de ce plafond ou sur option, ils sont imposés selon le BIC réel.

Le revenu net imposable est déterminé selon les règles des BIC. Le loueur en meublé pourra donc déduire l'ensemble des charges et notamment :

  • les droits de mutation acquittés lors de l'achat qui seront imputés sur l'année en cours ou étalés sur cinq ans,
  • l'amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain. Généralement, on peut évaluer le prix du terrain à environ 20% du prix total d'acquisition. Le taux d'amortissement annuel d'un logement peut être évalué à environ 2%.

Le statut du loueur professionnel

Les personnes qui remplissent les conditions suivantes peuvent bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) :

  • Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
  • Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

Imputation des déficits

Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut imputer le déficit sur son revenu global sans limitation aucune.

Le loueur non professionnel (LMNP) ne peut imputer le déficit que sur les revenus de ses autres locations meublées exercées à titre non professionnel de l'année en cours et des dix années suivantes.

Impôt sur les plus-values

La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel.
La plus-value peut bénéficier des exonérations accordées aux petites entreprises.

La cession du logement est soumise au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non professionnels.

Contribution économique territoriale

Les loueurs en meublé doivent acquitter la contribution économique territoriale. Sont toutefois exonérées :

  • Les personnes qui donnent en location, de façon accidentelle et non périodique, tout ou partie de leur habitation personnelle, qu'elle soit principale ou secondaire.
  • Les personnes qui donnent en location une partie de leur habitation principale, même à titre habituel, sous réserve que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables. Voir (Plafonds du secteur locatif intermédiaire). Les pièces ne doivent pas disposer d'une installation sanitaire, d'une cuisine et d'un accès indépendants.
  • Les personnes qui louent une partie de leur habitation personnelle à titre de « meublés de tourisme » ou de « gîte rural ».
  • Les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle.

Dans ces deux derniers cas, les collectivités locales peuvent supprimer l'exonération pour la part leur revenant.

Taxe d'habitation

Les loueurs acquittent la taxe d'habitation si le logement constitue leur résidence personnelle, principale ou secondaire. En revanche, c'est le locataire qui paie la taxe d'habitation s'il occupe le logement de manière permanente et exclusive.

Taxe foncière

Les loueurs acquittent la taxe foncière dans les conditions de droit commun.

Impôt sur la fortune

Les logements du loueur professionnel peuvent être exonérés d'impôt sur la fortune puisque les recettes locatives représentent plus de 50% des autres revenus d'activité du foyer fiscal.

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