La fiscalité des locations meublées

Mai 2013

Les revenus tirés de la location de logements meublés sont imposés dans la catégorie des BIC, et non des revenus fonciers. Ce qui entraîne certaines spécificités fiscales.

Imposition du bénéfice
Le statut du loueur professionnel
Imputation des déficits
Impôt sur les plus-values
Autres charges, impôt et taxes

Précisons au préalable qu'un logement est fiscalement considéré comme loué meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne.

Imposition du bénéfice

Sont exonérés les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur. Sous deux conditions :

le logement doit constituer la résidence principale du locataire,
le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables (Plafonds du secteur locatif intermédiaire)

La location de chambre d'hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 euros par an.

Le revenu net imposable est déterminé selon les règles des BIC. Le loueur en meublé pourra donc déduire l'ensemble des charges et notamment :

les droits de mutation acquittés lors de l'achat qui seront imputés sur l'année en cours ou étalés sur cinq ans,
l'amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain.

Généralement, on peut évaluer le prix du terrain à environ 20% du prix total d'acquisition. Le taux d'amortissement annuel d'un logement peut être évalué à environ 2%.

Les loueurs sont placés sous le régime fiscal des micro-entreprises s'ils ne dépassent pas les plafonds de recettes des micro-entreprises.

Le statut du loueur professionnel

Le statut de loueur professionnel est accordé aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes.

Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

En cas de location en cours d'année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis. Il est apprécié au niveau du foyer fiscal, ou au niveau de chaque associé quand la location est effectuée par l'intermédiaire d'une société de personnes.

Imputation des déficits

Le loueur professionnel peut imputer le déficit sur son revenu global sans limitation aucune.

Le loueur non professionnel ne peut imputer le déficit que sur les revenus de ses autres locations meublées exercées à titre non professionnel de l'année en cours et des dix années suivantes.

Impôt sur les plus-values

La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel.
La plus-value peut bénéficier des exonérations accordées aux petites entreprises. Elle est ainsi exonérée quand l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et quand les recettes annuelles HT sont inférieures à 90 000 euros. Ce seuil est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d'affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l'exercice de la cession.

La cession du logement est soumise au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non professionnels.

Autres charges, impôt et taxes

Les loueurs en meublé doivent acquitter la taxe professionnelle. Sont toutefois exonérées :

Les personnes qui donnent en location, de façon accidentelle et non périodique, tout ou partie de leur habitation personnelle, qu'elle soit principale ou secondaire.
Les personnes qui donnent en location une partie de leur habitation principale, même à titre habituel, sous réserve que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables. (Plafonds du secteur locatif intermédiaire)

Les pièces ne doivent pas disposer d'une installation sanitaire, d'une cuisine et d'un accès indépendants.

Les personnes qui louent une partie de leur habitation personnelle à titre de « meublés de tourisme » ou de « gîte rural ».
Les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle.

Dans ces deux derniers cas, les collectivités locales peuvent supprimer l'exonération pour la part leur revenant.

Les loueurs acquittent la taxe d'habitation si le logement constitue leur résidence personnelle, principale ou secondaire. En revanche, c'est le locataire qui paie la taxe s'il occupe le logement de manière permanente et exclusive.

Les loueurs acquittent la taxe foncière dans les conditions de droit commun.

Les logements du loueur professionnel peuvent être exonérés d'impôt sur la fortune puisque les recettes locatives représentent plus de 50% des autres revenus d'activité du foyer fiscal.