Transmettre un immeuble par donation ou succession

Décembre 2016

En cas de transmission d'un immeuble, les droits de succession peuvent être importants. Mais il existe plusieurs techniques pour limiter la facture fiscale, à condition d'anticiper...

Le problème se pose notamment en présence d'un patrimoine important. Trop souvent, les héritiers sont contraints de vendre, dans de mauvaises conditions, tout ou partie des biens pour payer les droits.


Une succession non préparée

Père de deux enfants, M. Martin, âgé de 69 ans, possède un patrimoine immobilier : un appartement à Paris, estimé à 600 000 euros et une résidence secondaire, évaluée à 300 000 euros. En cas de décès, les droits à payer seront conséquents :

  • Part d'un enfant : 450 000,
  • Abattement en ligne directe : -100 000,
  • Montant taxable par enfant : 350 000,
  • Montant des droits par enfant : 68 194.

Le montant global des droits de succession payés par les deux enfants atteindra donc 136 388 euros.

La donation de la nue-propriété

Soucieux de préparer sa succession, M. Martin décide d'effectuer une donation-partage de la nue-propriété en faveur de ses deux héritiers. D'après le barème administratif, la nue-propriété est estimée à 540 000.

  • Part d'un enfant : 270 000,
  • Abattement en ligne directe : 100 000,
  • Montant taxable par enfant : 170 000,
  • Montant des droits par enfant : 32 194.

Montant des droits payés par les deux enfants : 64 388 euros. Soit environ 47% des droits à payer dans le cas d'une succession non préparée. Et naturellement, les enfants récupèreront la pleine propriété du bien en franchise fiscale au décès de leur père.

La décote de la SCI

Encore plus prévoyant, M. Martin a constitué une société civile immobilière en apportant les deux immeubles qu'il possède. En échange de cet apport, il se retrouve donc propriétaire non plus d'immeubles mais de parts sociales. On peut admettre schématiquement qu'il détient 100% des parts. Dans la pratique, il peut associer ses enfants à titre symbolique.

La donation-partage des parts de la SCI est taxée comme la transmission des immeubles. A cette différence près que la valeur taxable est légèrement inférieure.

En effet, théoriquement, la valeur des parts est strictement égale à celle des immeubles. Mais dans la pratique, les parts de SCI sont moins liquides. L'Administration admet donc une légère décote par rapport à la valeur vénale des biens concernés, par exemple 10%. Les droits de donation ne porteront donc que sur 810 000 euros et non plus 900 000.

Si la donation porte sur la nue-propriété des parts, comme dans l'exemple précédent, le calcul est donc le suivant, par enfant.

  • Part d'un enfant : 243 000,
  • Abattement en ligne directe : 100 000,
  • Montant taxable par enfant : 143 000,
  • Montant des droits par enfant : 26 794.

Soit 53 588 pour les deux enfants. Par rapport à la succession non préparée évoquée plus haut, l'économie d'impôts représente donc 82 800 euros.

Délais de paiement

Inconvénient : les enfants doivent payer les droits de donation alors qu'ils ne peuvent pas vendre les biens. Mais ils peuvent, dans ce cas, demander des délais de paiement. Voir Droits de succession et héritage : délais de paiement


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