Résiliation du bail : les erreurs à ne pas faire

Août 2015

Une résiliation de bail doit respecter des règles légales dont certaines sont parfois méconnues... Les 10 conseils à connaitre pour éviter les erreurs et prévenir les litiges.


Les locations de logements nus à usage d'habitation sont, pour la plupart, soumises à la loi du 6 juillet 1989. Une loi qui fixe avec précision les conditions de résiliation du bail. Cet article fait le point sur les erreurs à ne pas commettre quand le locataire ou le propriétaire veut donner congé.

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Les conseils de droit-finances.net, avec Me Michel Godest, avocat à Paris


Ne pas respecter les délais légaux

C'est une évidence qu'il faut rappeler : vous devez absolument respecter les délais exigés par la loi (qui se calculent de jour à jour).

Le locataire peut notifier son congé à tout moment pendant le bail avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans plusieurs cas. Voir Préavis et location

Le propriétaire, on le sait, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois. Si ce délai n'est pas respecté, le bail est reconduit automatiquement pour la durée initiale.

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Invoquer avec retard le droit au préavis réduit

Cette erreur peut être commise par un locataire pouvant bénéficier du droit au préavis réduit à un mois. Le congé doit en effet être donné dans un délai rapide après l'événement en question (mutation, perte d'emploi, etc.). Aucune limite n'est fixée par la loi mais les tribunaux ont déjà refusé le préavis réduit quand le congé est donné plus de six mois après la perte de l'emploi.

Oublier les autres titulaires du bail

Le propriétaire doit donner congé à tous les cotitulaires du bail par lettre séparée. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé. Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement cotitulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.
Le congé notifié est automatiquement valable pour le conjoint si le propriétaire n'a pas été informé du mariage du locataire ou de l'existence de ce conjoint.

Rappelons que le pacte civil de solidarité assimile, sur ce point, les concubins signataires aux couples mariés, y compris quand les concubins sont de même sexe.

A l'inverse, tous les titulaires du bail doivent donner congé au propriétaire. Faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n'a pas donné congé (et qui est donc tenu au paiement des loyers).

Se contenter d'une lettre recommandée

Le préavis débute à compter du jour où le destinataire a eu connaissance du congé par acte d'huissier ou lettre recommandée, la loi laissant au propriétaire le choix du mode de notification.

Mais en cas d'envoi d'une lettre recommandée, les tribunaux ont jugé que le préavis débutait à la date à laquelle l'accusé de réception a été signé.

Problème : si le destinataire ne va pas chercher la lettre, le début du préavis est donc reculé et les délais risquent d'être dépassés.

Conséquence : mieux vaut prévoir une large marge de manoeuvre et envoyer la lettre bien avant les trois ou six mois prévus. Si l'accusé de réception ne revient pas rapidement, il sera toujours temps alors de s'adresser à un huissier.
Naturellement, cette précaution est surtout utile pour les propriétaires afin d'éviter que le bail soit reconduit d'office si le locataire n'accepte pas la lettre.

Donner un congé pour habiter le logement en résidence secondaire

Le propriétaire ne peut donner congé que pour reprendre le logement à titre de résidence principale.

Ne pas mentionner le nom du bénéficiaire de la reprise pour habiter

On sait que le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement ou pour y loger son conjoint, son concubin, et les ascendants et descendants du couple.

Le nom du bénéficiaire de la reprise doit impérativement figurer dans la lettre de congé sous peine de nullité.

Autre erreur classique : invoquer le droit de reprise pour habiter au profit d'une personne exclue par la loi. Seules sont concernés les parents en ligne directe et non pas les neveux, nièces, etc.

Ne pas respecter les formalités de la reprise pour vendre

On sait aussi que le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Dans ce cas, la lettre est assimilée à une offre de vente au profit du locataire. Elle doit mentionner le texte de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le prix exact demandé et les conditions de la vente. Pour plus de sûreté, le propriétaire a même intérêt à joindre au congé le règlement de copropriété.

Donner un congé pour vendre alors qu'on est qu'usufruitier

L'usufruitier peut donner un congé pour habiter puisqu'il possède la libre jouissance du bien et de ses revenus. Mais il n'a pas le droit de le vendre sans l'accord du nu-propriétaire. Si ce dernier ne signe pas le congé pour vendre, celui-ci est donc frappé de nullité.

Donner congé à l'occupant et non au titulaire du bail

Il peut arriver que l'occupant ne soit pas le titulaire du bail, notamment quand une société ou une association loue le logement à son nom pour y loger un salarié. Dans ce cas, le propriétaire doit donner congé au signataire du bail et non pas à l'occupant.

Ne pas payer le dernier mois de loyer pour récupérer sa caution

Pratique fréquente : certains locataires peu scrupuleux ne paient pas le dernier mois de loyer, effectuant d'eux-mêmes une compensation avec le dépôt de garantie versé à la signature du bail.

Cette pratique est légalement répréhensible. Et de toutes façons, rien n'empêche alors le propriétaire d'utiliser le dépôt de garantie pour financer les travaux de remise en état et d'intenter une action en justice pour exiger les loyers impayés, voire même davantage si le montant des travaux dépasse le dépôt de garantie.

Modèles de lettre

Une lettre de résiliation de bail doit respecter certaines règles de forme. Pour vous aider dans vos démarches, plusieurs modèles de courrier à adresser pour donner congé au propriétaire ou au locataire peuvent être consultés en ligne gratuitement.



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