Dimanche 19 mai 2013 - 20:34:52
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Faut-il faire appel à un agent immobilier quand on veut vendre un logement ?
Exception faite des grandes villes, notamment de Paris, où les transactions entre particuliers sont très nombreuses, et de quelques régions où les notaires jouent un rôle important de négociateur, la majorité des ventes sont réalisées par l'intermédiaire d'un agent immobilier.
En effet, même si le recours à un intermédiaire renchérit le coût de la transaction, l'intervention de l'agent immobilier comporte des avantages certains. Encore faut-il bien connaître ses droits et devoirs...
Pour jouer un rôle d'intermédiaire dans une transaction, l'agent immobilier doit détenir une carte officielle de « transaction sur immeubles et fonds de commerces », délivrée par la Préfecture et renouvelée chaque année.
Il peut également détenir une carte de « gestion immobilière » s'il assure la gestion de locaux pour le compte de ses clients (perception des loyers, etc.). Il peut alors négocier ponctuellement la vente de logements qu'il possède en gestion depuis plus de trois ans.
Sur ses papiers-en-tête, à l'intérieur de l'agence et dans l'éventuelle vitrine, l'agent immobilier doit mentionner clairement son numéro de carte professionnelle, le nom et l'adresse de l'organisme qui le garantit financièrement ainsi que le montant TTC de ses honoraires et le mode de calcul.
Contrairement aux notaires, dont les émoluments de négociation sont encadrés par la loi, les honoraires des agents immobiliers sont libres. Ils sont naturellement fixés en proportion du prix de vente avec un pourcentage la plupart du temps dégressif, soit sur le montant total, soit par tranche.
En d'autres termes, plus le prix de vente sera élevé, plus le montant total des honoraires le sera également. Mais plus le prix de vente sera faible, plus le pourcentage représenté par les honoraires sera important. C'est une question de logique économique puisque les frais de publicité sont quasiment identiques quel que soit le prix du bien.
Mais dans tous les cas, sachez que vous pouvez toujours négocier le montant des honoraires, et cela d'autant plus facilement que le prix du bien est élevé.
Pour confier la vente à un agent immobilier, vous devez au préalable signer un mandat. Ce mandat doit être obligatoirement écrit et mentionner tous les éléments du contrat : durée du mandat et conditions de résiliation, prix de vente du bien, montant des honoraires et désignation de celui qui doit les payer, etc.
Vous pouvez confier à un agent immobilier plusieurs types de mandats.
Il peut arriver qu'un agent immobilier détienne un mandat à la fois du vendeur et de l'acheteur. Dans ce cas, il peut percevoir deux commissions, de la part des deux parties.
Vous pouvez confier la vente à plusieurs agences immobilières et vous réserver le droit de chercher vous-même un acheteur. Il s'agit alors d'un mandat simple. L'agent immobilier percevra sa commission si la vente est conclue avec l'acquéreur qu'il vous a présenté.
Comme son nom l'indique, le mandat exclusif confie à un seul et unique agent immobilier le soin de trouver un acquéreur. Vous ne pouvez donc pas trouver un acheteur par vos propres soins ou conclure la transaction par l'intermédiaire d'un autre professionnel, quel qu'il soit. Certes, c'est un inconvénient pour vous dans la mesure où votre marge de manoeuvre est limitée. Mais cet inconvénient doit être nuancé, pour plusieurs raisons...
Sous peine de nullité, le mandat est obligatoirement limité dans le temps et doit donc préciser sa durée de validité. S'il est reconduit par accord tacite, (ce qui est généralement le cas), la durée totale doit également être mentionnée.
Il faut savoir également que, dans tous les cas, vous pouvez résilier un mandat exclusif à tout moment, par lettre recommandée avec AR, passé un délai de trois mois après la signature. La résiliation prendra effet quinze jours après la réception de votre lettre.
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