Vendre un logement : les questions-clés

Avril 2015

Comment bien vendre sa maison ou son appartement. Les réponses aux questions pratiques que vous pouvez vous poser si vous cherchez à vendre un logement.


Logement occupé


Peut-on vendre un logement occupé ?

Peut-on vendre un logement occupé ? Oui, bien sûr... Certes, la plupart des propriétaires de logements locatifs attendent la fin du bail en cours pour délivrer un congé pour vendre, le locataire disposant alors d'un droit de préemption. Il est plus facile, en effet, de vendre un logement vide, ne serait-ce que parce la majorité des acheteurs cherchent avant tout un toit pour se loger eux-mêmes.

Mais rien n'empêche de vendre un logement en cours de bail.

En principe, le prix de vente d'un bien occupé subit une certaine décote par rapport sa valeur vide (10% à 20%).

Mais cette règle n'est pas systématique. Certes, si l'acquéreur cherche un toit, il devra délivrer un congé pour vendre et attendre la fin du bail pour habiter le logement. Mais l'échéance du bail peut être assez proche et la décote réduite d'autant... Et pour les investisseurs, l'achat d'un logement déjà occupé évite la recherche d'un locataire. Dans ce cas, la décote peut être minime, si du moins le loyer est à son juste prix.

Dans tous les cas, l'acheteur d'un logement occupé devra se faire connaître auprès du locataire et lui communiquer toutes ses coordonnées (nom, adresse, etc.). Il devra également lui préciser s'il a récupéré, auprès de l'ancien propriétaire, le montant du dépôt de garantie.

Pour le reste, le bail se poursuivra à l'identique. Seule différence : la personne qui s'est éventuellement porté caution du paiement du loyer sera délivrée de son engagement. Le nouveau propriétaire devra donc lui demander de se porter à nouveau caution...et pourra essuyer un refus. La perte éventuelle de la caution est ainsi un des inconvénients de l'achat d'un logement locatif occupé.

Droit de préemption du locataire


Quand on vend un logement occupé, le locataire bénéficie-t-il d'un droit de préemption ?

En principe, non. Le droit de préemption intervient seulement quand le propriétaire veut vendre le logement vide et qu'il délivre au locataire, six mois avant la fin du bail, un congé pour vendre.

Seule exception : la vente d'un immeuble que le propriétaire divise en lots afin de le vendre appartements par appartements. Dans ce cas, chaque locataire bénéficie d'un droit de préemption pour le lot qu'il occupe.

Vente à un parent


Le locataire bénéficie-t-il d'un droit de préemption quand on vend le logement à un parent ?

Qu'il s'agisse d'une vente par lots après division de l'immeuble ou d'un congé pour vendre soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption quand l'acquéreur est un parent du propriétaire, dans le premier cas, jusqu'au quatrième degré inclus (jusqu'aux cousins-cousines), dans le second cas, jusqu'au troisième degré (jusqu'aux neveux et oncles) et à condition que le parent concerné occupe le bien pendant au moins deux ans.

Prix de vente


Suis-je libre de fixer le prix de vente mentionné dans le congé pour vendre ?

Si vous voulez votre un logement locatif vide, vous devez délivrer au locataire un congé pour vendre au moins six mois avant la fin du bail. Mais le prix mentionné ne doit pas être surévalué à seule fin de faire partir le locataire et récupérer le logement, faute de quoi le congé peut être annulé par les tribunaux. Sachez toutefois, à titre d'exemple, que les tribunaux ont admis un prix initial supérieur de 12% aux prix du marché...

Mention de la superficie


Dois-je mentionner la superficie du logement à vendre ?

S'il s'agit d'un logement dans un immeuble en copropriété, l'avant-contrat et l'acte authentique doivent mentionner impérativement la surface, c'est-à-dire la superficie de plancher des locaux clos et couverts (déduction faite des murs, marches, cages d'escalier) et sans tenir compte des balcons et terrasses, caves, parkings et des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80. Si cette surface n'est pas mentionnée dans l'acte authentique, l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente. Et si cette surface est inférieure de plus de 5% à la surface réelle, il peut exiger une diminution du prix en proportion. L'action en justice doit être intentée dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique. La situation est plus complexe quand l'acheteur constate une différence entre la surface mentionnée dans l'avant-contrat et celle figurant dans l'acte authentique.

Précisons également que si vous confiez la vente à un intermédiaire, celui-ci doit en principe mentionner la surface exacte dans les petites annonces. Faute de quoi, il peut être condamné pour publicité mensongère.

Compromis ou promesse


Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Comme son nom l'indique, la promesse de vente est un avant-contrat par lequel vous vous engagez, pendant une certaine durée, à vendre le bien à l'acquéreur co-signataire au prix indiqué. En contrepartie, vous percevez une indemnité d'immobilisation (en général 10% du prix, généralement versée entre les mains d'un tiers : notaire, agent immobilier, avocat, etc.). Si l'acquéreur potentiel renonce à l'achat ou s'il ne lève pas l'option pendant la durée de la promesse, il perd l'indemnité d'immobilisation et vous êtes libre de proposer le bien à une autre personne. Si vous refusez de vendre au bénéficiaire de la promesse, vous pouvez être condamné à verser des dommages-intérêts ? Vous pouvez même être condamné à vendre si votre rétractation est postérieure à la levée de l'option par l'acquéreur.

Avec un compromis de vente, les deux parties sont définitivement engagées. Et la somme que vous percevez n'est pas une indemnité d'immobilisation mais un "dépôt de garantie". Si l'acquéreur potentiel renonce à l'achat, vous pouvez l'y contraindre par voie judiciaire, en exigeant de surcroît des dommages-intérêts. Et vice-versa, si c'est vous qui changez d'avis. Sauf si le compromis de vente comporte des clauses de dédit

Ces deux types d'avant-contrat contiennent le plus souvent des clauses suspensives ou résolutoires prévoyant que l'avant-contrat devient caduc si tel ou tel événement indépendant de la volonté des parties se réalise. Exemple classique : si l'acheteur potentiel n'obtient pas son prêt, il récupère le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation et l'avant-contrat est annulé.

Rétractation de l'acheteur


L'acheteur potentiel a-t-il le droit de changer d'avis après avoir signé l'avant-contrat ?

Depuis le 1er juin 2001, un délai de rétractation est institué au profit de l'acquéreur non professionnel. Un particulier qui signe un avant-contrat dispose désormais d'un délai de sept jours pour changer d'avis en informant le vendeur par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR. Quand l'acquéreur n'a pas bénéficié de ce délai de rétractation lors de la signature de l'avant-contrat, il doit alors disposer d'un délai de réflexion de sept jours avant la signature de l'acte authentique, dont l'avant-projet doit donc lui être transmis dans ce délai.

Acompte et indemnité d'immobilisation


Ai-je le droit de réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation le jour de la signature de l'avant contrat ?

Non. Le vendeur particulier ne peut rien encaisser avant le terme du délai de rétractation de sept jours. Et dans tous les cas, quand l'acheteur se rétracte, il doit récupérer les sommes éventuellement versées dans les 21 jours qui suivent le lendemain de la date de rétractation.

Choix du notaire


Puis-je imposer mon notaire pour la rédaction de l'acte authentique ?

En général, c'est plutôt le notaire du vendeur qui établit l'acte authentique. Mais rien n'empêche l'acheteur de faire intervenir son propre notaire. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires.

Résiliation de l'assurance


Puis-je résilier mon assurance-habitation ?

Bien sûr, puisque le bien assuré n'est plus votre propriété. Dès la signature de l'acte authentique, vous pouvez écrire à votre assureur et demander la résiliation du contrat (en joignant un justificatif de la vente). Vous récupérerez alors la partie de la prime non consommée. Vous pouvez aussi transférer le contrat sur un autre bien.

Impôts locaux


Qui doit payer les impôts locaux ?

La taxe foncière et la taxe d'habitation sont en principe dues d'une part par le propriétaire du bien au 1er janvier, d'autre par la personne qui en a la libre disposition à la même date.

S'il s'agit d'un logement (ou d'un local commercial) normalement destiné à la location, vous pouvez bénéficier d'un dégrèvement de taxe foncière (calculé de mois à mois) si le bien était vacant. Sous trois conditions : la vacance doit avoir duré au moins trois mois, être indépendante de votre volonté et affecter la totalité du bien.

Si le bien est dépourvu de meubles au 1er janvier et donc inhabitable, vous pouvez demander une exonération de taxe d'habitation sous réserve de prouver l'inhabitation (quittance Edf, etc.).

Dans tous les cas, rien ne vous empêche de partager le montant de la taxe foncière avec l'acheteur prorata temporis, en fonction de la date du transfert de propriété. C'est une pratique de plus en plus courante, voire systématique.

Charges de copropriété


Qui doit payer les charges de copropriété ?

Vous devez toutes les charges venues à échéance avant la vente ainsi que les travaux dont le financement a été voté avant cette date. En revanche, les charges de fonctionnement du trimestre sont partagées prorata temporis avec l'acheteur. Cela étant, rien ne vous empêche de prévoir une répartition différente dans l'acte de vente : c'est aux deux parties de décider librement.

Impôt sur les plus-values


Suis-je obligé d'occuper ma résidence principale au moment de la vente pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur les plus-values ?

En principe, oui. Mais les services fiscaux admettent des délais d'inoccupation de quelques mois, le temps de procéder à la vente. Mais, en cas de litige, vous devrez prouver que vous avez réellement mis à la vente votre logement (copie de petites annonces, etc.). A l'inverse, l'administration voit d'un mauvais oeil les occupations trop brèves d'un logement, dans le seul souci de bénéficier de l'exonération...

Garantie sur travaux


Dois-je fournir à l'acheteur une garantie sur les travaux effectués dans la maison vendue ?

Si vous avez effectué vous-même des travaux importants, assimilables à des travaux de construction ou de reconstruction, ces travaux sont soumis à la garantie décennale que votre acheteur pourra invoquer en cas de désordres. On a donc tout intérêt à souscrire une assurance dommage-ouvrage quand on effectue des travaux de gros-oeuvre.

Vice caché


Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Rappelons qu'un vice caché est un défaut qui rend le bien non conforme pour l'usage habituel ou qui compromet tellement cet usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté le bien ou l'aurait payé moins cher.

La mise en oeuvre de la garantie pour vices cachés suppose deux conditions.

  • L'acheteur ne devait pas être informé du défaut au moment de la vente. Mais il doit manifester une vigilance minimale...
  • Le vice doit avoir existé avant la vente.

L'acquéreur qui découvre un vice caché peut choisir entre deux solutions.

  • Il peut engager une action dite "estimatoire" et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge.
  • Il peut engager une action dite "rédhibitoire" qui entraîne l'annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix (majoré des frais) d'une part et du bien d'autre part.

L'action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai après la découverte du défaut. Dans la pratique, les tribunaux admettent des délais allant de six mois à un an.

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