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Droits d'enregistrement : les ventes d'immeubles

Mars 2015

Les ventes d'immeubles sont en principe soumises aux droits d'enregistrement, improprement appelés "frais de notaire".


Quand l'acquéreur n'est pas assujetti à la TVA, ce qui est notamment le cas des particuliers, il doit acquitter les droits de mutation :
- au taux normal sur les cessions de terrains et d'immeubles anciens,
- au taux réduit de 0,715% sur les cessions d'immeubles vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Sont soumises à la TVA les cessions d'immeubles neufs vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA). Voir Immobilier et TVA

Définition

Exception faite des cas mentionnés ci-dessus, sont soumis aux droits d'enregistrement toutes les transactions à titre onéreux (ventes classiques, mais aussi viager, ventes aux enchères, etc.) portant sur :

  • tous les types de biens immobiliers (logements, bureaux, terrains, etc.)
  • les droits d'usufruit et la nue-propriété
  • et les titres de certaines sociétés.

Quand la vente porte sur l'usufruit ou la nue-propriété, celle-ci est évaluée selon le barème administratif.

Les droits concernent tous les immeubles situés en France.

Les droits s'appliquent au prix mentionné dans l'acte authentique en prenant en compte l'ensemble des charges et indemnités dues au vendeur.
Dans le cas du viager, ils s'appliquent sur la valeur en capital de la rente.

Les droits s'appliquent également à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.). Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte de la commission d'intermédiaire (notaire, agent immobilier, etc.) quand cette commission est à la charge de l'acquéreur.

Comme dans toutes les mutations soumises à un droit d'enregistrement, l'administration peut effectuer un redressement en substituant, au prix mentionné dans l'acte, la valeur vénale de l'immeuble.

Les droits sont payés lors de la signature de l'acte authentique.

Montant des droits

Le montant des droits se décompose en plusieurs droits perçus par l'Etat et les différentes collectivités locales du lieu d'établissement du bien. Les taux sont les suivants.

  • Une taxe départementale au taux de 3,80%, qui peut être porté à 4,50% par les Conseils généraux
  • Une taxe communale au taux de 1,20%.
  • Un prélèvement au profit de l'Etat au taux de 2,37% qui s'applique au montant du droit départemental.

Soit un taux global de 5,09% ou 5,80%.

Allégements

Les immeubles acquis neufs ou en VEFA entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 donnent droit à un allégement des droits lors de leur première vente. Les droits de mutation s'appliquent sur le montant de la transaction après un abattement de 91 000 €.
La déclaration d'achèvement des travaux doit avoir été déposée avant le 1er juillet 1994.

Plusieurs conditions sont exigées.

  • Le logement ne doit pas avoir fait l'objet d'une donation ou d'une succession depuis son achat.
  • Le logement doit avoir été occupé à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans depuis son achat ou son achèvement.

Cet abattement ne s'applique pas aux immeubles pour lesquels le contribuable a déjà bénéficié d'une réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les Dom-Tom ou dans le logement locatif neuf.

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