Droits d'enregistrement immobilier : vente d'immeuble ou terrain

Les ventes d'immeubles ou de terrains sont en principe soumises aux droits d'enregistrement immobiliers, improprement appelés "frais de notaire". Ventes taxables et taux.

Quelles sont les achats concernés par les droits d'enregistrement ?

Quand l'acquéreur d'un bien immobilier n'est pas assujetti à la TVA, ce qui est notamment le cas des particuliers, il doit acquitter les droits de mutation :

• au taux normal sur les cessions de terrains et d'immeubles anciens ;
• au taux réduit de 0,715% sur les cessions d'immeubles vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA). En revanche, outre ce taux réduit, il doit acquitter la TVA.

Ne sont donc examinés ici que les droits d'enregistrement immobilier sur les cessions de terrains ou de maisons ou d'appartements anciens, la problématique des droits de mutation sur les logement neufs étant bien spécifique.

Exception faite des cas mentionnés ci-dessus, sont soumis aux droits d'enregistrement toutes les transactions à titre onéreux (ventes classiques, mais aussi viager, ventes aux enchères, etc.) portant sur :

• tous les types de biens immobiliers (logements, bureaux, terrains, etc.) ;
• les droits d'usufruit et la nue-propriété ;
• et les titres de certaines sociétés immobilières.

Quand la vente porte sur l'usufruit ou la nue-propriété, celle-ci est évaluée selon le barème administratif de l'usufruit.

Les droits concernent tous les immeubles situés en France. Ils s'appliquent au prix mentionné dans l'acte authentique en prenant en compte l'ensemble des charges et indemnités dues au vendeur. Dans le cas du viager, ils s'appliquent aussi sur la valeur en capital de la rente.

Les droits s'appliquent également à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.). Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte des frais d'agence pour un achat immobilier (notaire, agent immobilier, etc.) quand cette commission est à la charge de l'acquéreur.

Les droits sont payés lors de la signature de l'acte authentique. Comme dans toutes les mutations soumises à un droit d'enregistrement, l'administration peut effectuer un redressement sur les droits de mutation en substituant, au prix mentionné dans l'acte, la valeur vénale de l'immeuble.

Quel est le montant des droits d'enregistrement immobilier ?

Le montant des droits d'enregistrement immobilier se décompose en plusieurs droits perçus par l'Etat et les différentes collectivités locales du lieu d'établissement du bien. Les taux sont les suivants.

• Une taxe départementale au taux de 3,80%, qui a été porté à 4,50% par la quasi totalité des Conseils généraux
• Une taxe communale au taux de 1,20%.
• Un prélèvement au profit de l'Etat au taux de 2,37% qui s'applique au montant du droit départemental.

Soit un taux global de 5,09% ou plus généralement de 5,80%. A ces impôts s'ajoutent les émoluments du notaire pour une vente immobilière.