Revenu foncier : usufruit et nue-propriété

Décembre 2016

Quelle est la fiscalité applicable aux revenus fonciers quand le logement ou le bien immobilier est en usufruit ou nue-propriété ?


Bien occupé par l'usufruitier

L'usufruitier ayant juridiquement la libre jouissance du bien, il peut naturellement l'occuper lui-même. Dans ce cas, aucun revenu foncier n'est généré et l'on se retrouve dans la configuration d'un logement ou d'un local occupé par son "propriétaire".

En l'absence de revenus, aucune charge ne peut être imputée sur le revenu foncier du nu-propriétaire ou de l'usufruitier.

En revanche, les dépenses de grosses réparations financées par le nu-propriétaire conformément à ses obligations légales peuvent être déduites de son revenu global s'il opte pour le régime ci-dessous imputation sur le revenu global.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Bien donné en location

Si l'usufruitier donne le bien en location, il en tire alors un revenu foncier imposé selon le régime classique, après imputation de toutes les charges déductibles payées.

De son côté, le nu-propriétaire peut déduire de ses éventuels revenus fonciers les charges qu'il a payées. Il peut aussi les imputer sur son revenu global s'il s'agit de travaux légalement à sa charge (cf. ci-dessous).

Imputation sur le revenu global

Quand le démembrement de propriété résulte d'une donation ou d'une succession entre membres de la même famille (jusqu'au quatrième degré inclus), le nu-propriétaire peut opter pour un régime spécifique, cette option étant irrévocable.

Il peut alors déduire de son revenu global la part du déficit foncier provenant de travaux légalement à sa charge (grosses réparations essentiellement). Cette déduction est plafonnée à 25 000 € par an.

La part dépassant ce plafond est imputable sur les revenus globaux du nu-propriétaire des dix années suivantes.

Si la condition de démembrement familial n'est pas remplie, le déficit foncier du nu-propriétaire est imputable sur son revenu global dans les limites du régime classique (10 700 €).

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