Micro-foncier : régime fiscal et déclaration

Avril 2015

Le régime du micro-foncier relève d'une fiscalité simplifiée en terme de déclaration et d'imposition des revenus fonciers. Quels sont les avantages fiscaux du micro-foncier ? Comment choisir entre régime réel et micro-foncier ?


Définition

Le régime micro-foncier repose sur les mêmes principes que le régime des micro-entreprise. En deçà d'un certain chiffre d'affaires, le contribuable est imposé selon un système ultra-simplifié de déclaration.

Ce système ultra-simplifié de déclaration s'applique automatiquement, sauf option contraire, aux bailleurs qui perçoivent des revenus fonciers inférieurs à un certain plafond.
Le micro-foncier peut s'appliquer aux revenus perçus par le biais d'une société non soumise à l'IS donnant en location des immeubles nus. A condition que le titulaire des parts possède en direct au moins un local donné en location nue.

Meublé

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commercieux (BIC).

Le loueur en meublé, professionnel ou non, ne relève donc pas du régime micro-foncier mais du régime des micro-entreprises.

SCPI

En revanche, le titulaire de parts de SCPI ou de SCI peut parfaitement déclarer ses revenus sous le régime du micro-foncier, à condition naturellement qu'il respecte le plafond de loyer de 15 000 €.

Plafond

Le total annuel des revenus bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal doit être inférieur à 15 000 euros (hors TVA).
Aux loyers s'ajoutent les éventuelles subventions perçues auprès de l'Anah, ainsi que les indemnités d'assurance perçues pour loyers impayés.
Il n'est pas tenu compte des provisions pour charges payées par le locataire, ni des contributions sur les loyers (ancien droit de bail, taxe additionnelle, etc.).
Le plafond est apprécié en tenant compte de l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année, y compris les loyers en retard ou en avance.
Quand le propriétaire commence à percevoir des revenus fonciers en cours d'année, le plafond n'a pas à être ajusté prorata temporis.

Exclusions

Les revenus fonciers concernés doivent relever du régime de droit commun.
Le propriétaire ne peut donc pas bénéficier du « micro-foncier » s'il perçoit des loyers provenant de monuments historiques, de logements bénéficiant d'une déduction forfaitaire majorée, de logements faisant l'objet d'amortissement, de logements situés dans les zones franches urbaines.
En principe, le régime du « micro-foncier » est aussi interdit aux titulaires de la nue-propriété qui peuvent imputer les dépenses de grosses réparations sur leur revenu global (démembrement provenant d'une transmission entre parents).

Imposition et déclaration

1. Le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration de revenus.

2. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges et soumet au barème progressif 70% de ce revenu foncier brut.

Charges

Les charges sont donc évaluées forfaitairement à 30% des recettes brutes.

Les contribuables concernés ne peuvent ainsi plus imputer aucune charge puisqu'ils bénéficient d'un abattement forfaitaire global. Mais les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement.

Option pour le régime réel

Les propriétaires peuvent toutefois opter pour le régime réel, au moment de la déclaration de revenus, en déposant la déclaration 2044. Cette option est renouvelable tacitement chaque année.

Télécharger le formulaire 2044.

Micro foncier ou réel ?

L'intérêt de ce régime dépend naturellement de la structure de charges de la location. Le bailleur a intérêt à opter pour le régime réel si ses autres charges déductibles dépassent globalement 30% du montant brut des loyers.

Le régime du « micro-foncier » reste intéressant pour ceux qui supportent de faibles charges.

Ce régime ultra simplifié d'imposition peut être intéressant pour de petits investisseurs locatifs, qui ont acheté un bien sans souscrire d'emprunt ni faire de travaux. Mais les charges déductibles dépassent rapidement 30% des loyers en matière d'immobilier locatif.

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