Plus-values immobilières des non-résidents

Décembre 2016

Comment sont imposés les non-résidents sur les plus-values immobilières réalisées en France. Les conditions d'exonération.


En principe, les plus-values immobilières sont imposées dans l'Etat où est situé le bien en question. Les non-résidents, qu'ils soient de nationalité française ou étrangère, paient donc l'impôt sur les plus-values et les prélèvements sociaux quand ils vendent un bien situé en France.

Calcul de la plus-value

Le montant de la plus-value taxable est calculé selon les mêmes modalités que les plus-values réalisées par les résidents fiscaux français : déduction des frais d'achat, abattement annuel, etc.

Les taux de l'impôt sur les plus-values

Sous réserve des conventions internationales, les contribuables non domiciliés en France payaient l'impôt sur les-values immobilières à un taux qui variait selon l'Etat de résidence, et qui pouvait aller jusqu'à 75%.

La Loi de Finances pour 2015 a unifié ce taux pour tenir compte de la jurisprudence du Conseil d'Etat.

Depuis le 1er janvier 2015, le taux d'imposition est uniformément fixé à 19%, quel que soit le lieu de résidence du vendeur (France, Espace Economique Européen, pays tiers, y compris les pays non-coopératifs), le Conseil Constitutionnel ayant censuré la disposition de la loi qui prévoyait de maintenir le taux de 75% pour les résidents de pays non-coopératifs.

Ce taux de 19% concerne aussi bien les cessions par les particuliers que celles réalisées par le biais de SCI.

Les prélèvements sociaux

Bien qu'ils ne relèvent généralement pas du régime français de protection sociale, les non-résidents sont assujettis aux prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières réalisées en France.

A l'impôt au taux de 19% s'ajoutent donc les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) au taux global de 15,5%. Ce qui porte à 34,5% le taux d'imposition total.

S'ajoute également à ce taux de 34,5% la taxe spéciale sur les hautes plus-values immobilières, applicable lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € et qui peut atteindre 6% lorsque la plus-value dépasse 260 000 €.

Représentant fiscal

Les contribuables non-résidents doivent désigner un représentant fiscal en France. Correspondant de l'administration, il doit remplir en leur nom les différentes formalités fiscales et est responsable du paiement de l'impôt éventuellement dû.

Depuis le 1er janvier 2015, cette représentation fiscale n'est plus obligatoire pour les contribuables domiciliés dans un pays de l'Espace Economique Européen (hors Liechtenstein).

Les exonérations

Les non-résidents bénéficient des mêmes exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières que celles dont bénéficient les contribuables domiciliés en France, notamment celle liée à la durée de détention : 22 ans pour l'impôt sur les plus-values, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Plusieurs dispositifs d'exonérations ne sont toutefois pas applicables puisqu'ils reposent sur la notion de résidence principale, qui ne concerne pas, par définition, les non-résidents :

  • l'exonération d'impôt sur la cession de la résidence principale,
  • la première cession d'un logement autre que la résidence principale.

Une exonération pour les non-résidents

Un non-résident peut toutefois bénéficier d'une exonération spécifique d'impôt sur les plus-values. Plusieurs conditions sont exigées.

  • Il doit avoir été domicilié en France pendant au moins deux ans, de manière continue, à un moment quelconque, avant la cession du bien concerné
  • La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert du domicile hors de France ou, sans condition de délai, quand le non-résident a eu la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

La plus-value nette taxable, après abattements, est exonérée à hauteur de 150 000 €, le surplus étant taxable.

Ce dispositif est en principe réservé aux contribuables résidant dans un Etat de l'Espace Economique Européen. Mais les résidents d'un Etat tiers peuvent en réclamer le bénéfice en s'appuyant sur le principe de non-discrimination, validé par la jurisprudence.

Rédigé en collaboration avec Me Philippe Pescayre, avocat spécialisé en droit fiscal, Cabinet Alerion


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