Achat de logement : calcul des frais et droits

Les droits d'enregistrement (ou de mutation) s'appliquent à la quasi totalité des mutations à titre onéreux portant sur des biens immobiliers.
Certaines cessions d'immeubles neufs ou de terrains sont toutefois soumises à la TVA (cf. TVA et immobilier).

Principes généraux

Sous réserve des exceptions mentionnées ci-dessus, les droits d'enregistrement sur les ventes d'immeubles s'appliquent à tous les immeubles par nature (logements, locaux professionnels ou commerciaux, terrains, etc.), aux droits afférents (usufruit, nue-propriété) ainsi qu'à certains titres de sociétés.

Les droits concernent tous les types de mutations à titre onéreux (ventes, viager, adjudications, partage de biens indivis, etc.).
Ils ne s'appliquent pas, en principe, aux échanges et aux apports en société.

Les droits s'appliquent aux immeubles situés en France, même si l'acte est constaté à l'étranger.

Les droits s'appliquent au prix stipulé dans l'acte de vente en tenant compte de toutes les charges et indemnités dues au vendeur.

Les droits s'appliquent aussi à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.). Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte de la commission d'intermédiaire (notaire, agent immobilier, etc.) quand le mandat la met à la charge de l'acquéreur.

Comme dans toutes les mutations soumises à un droit d'enregistrement, l'administration peut effectuer un redressement en substituant, au prix mentionné dans l'acte, la valeur vénale de l'immeuble.

Les droits sont exigibles lors de la signature de l'acte authentique qui rend définitif le transfert de propriété.

Montant des droits

Le montant des droits se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus de l'Etat et du Département et de la Commune du lieu d'établissement du bien.

• Une taxe départementale au taux de 3,80%. Ce taux peut être réduit par les Conseils Généraux avec un plancher de 1%
• Une taxe communale au taux de 1,20%.
• Un prélèvement au profit de l'Etat au taux de 2,37% qui s'applique au montant du droit départemental.

Au total, les droits d'enregistrement atteignent donc 5,09% du prix de cession.
Il ne s'agit ici que des droits de type fiscal. Pour calculer le montant total des frais affectant l'achat d'un logement, il faut y ajouter les honoraires du notaire et les frais annexes.

Allégements

Logements acquis neufs

Les immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 bénéficient d'un allégement lors de leur première vente. Les droits d'enregistrement s'appliquent sur le prix mentionné dans l'acte après un abattement de 91 000 euros.

Plusieurs conditions sont exigées.
- L'immeuble ne doit pas avoir fait l'objet d'une transmission à titre gratuit (donation ou succession) depuis son acquisition.
- L'immeuble doit avoir été utilisé de manière continue à titre d'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans depuis son acquisition ou son achèvement.

Les logements neufs

Un logement est fiscalement considéré comme neuf quand il est acheté en état futur d'achèvement (pas encore construit) ou quand il est revendu par son premier acquéreur moins de cinq ans après son achèvement.

Les émoluments du notaire

Les émoluments proportionnels du notaire sont réduits quand le logement n'a jamais été habité et qu'il est situé dans un ensemble immobilier comprenant plus de 10 logements.