Logement neuf et achat en VEFA : les garanties

La personne qui achète un logement neuf sur plan (achat en VEFA) bénéficie de plusieurs types de garanties.

• les garanties liées à la nature et aux caractéristiques du logement, et qui concernent les vices, cachés ou apparents, les défauts d'isolation phonique, etc. Voir Défauts du logement neuf : les garanties.
• les garanties liées à l'opération elle-même : la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de réservation signé par l'acquéreur.

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est accordée par un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur, si le logement n'est pas achevé, l'acte est annulé et l'acheteur récupère l'intégralité des paiements effectués.

La garantie d'achèvement

La garantie d'achèvement ne permet pas la récupération des fonds versés, mais, comme son nom l'indique, vise à garantir à l'acheteur que le logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés dans les conditions prévues initialement.

On distingue la garantie d'achèvement extrinsèque et la garantie d'achèvement intrinsèque.

La garantie d'achèvement extrinsèque

Comme pour la garantie de remboursement, cette garantie fait intervenir un tiers, généralement un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, la banque ou la société d'assurance concernée financera le déroulement du chantier et l'achèvement des travaux.
C'est une garantie qui protège bien les intérêts de l'acheteur.

La garantie d'achèvement intrinsèque

Contrairement à l'extrinsèque, la garantie d'achèvement intrinsèque ne repose pas sur les capacités financières d'une banque ou d'une société d'assurance mais sur celles du promoteur lui-même. En d'autres termes, au lieu de souscrire une assurance spécifique avec un tiers, le promoteur apporte cette garantie intrinsèque sur ses fonds propres.

Elle dépend donc essentiellement de la solidité financière du promoteur et présente donc un certain risque pour l'acheteur : en cas de défaillance, et notamment en cas de dépôt de bilan, les travaux ne sont généralement pas achevés et l'acquéreur ne récupère pas les sommes déjà versées.

C'est pour cette raison que le décret du 27 décembre a renforcé les conditions dans lesquelles un promoteur peut fournir une garantie intrinsèque, qui ne peut être délivrée que dans deux cas :

• soit l'immeuble est hors d'eau (structure et toit terminés) et aucun privilège ou gage ou nantissement ne grève la construction
• soit les fondations sont achevées et le projet financé à hauteur de 75% de son montant total, avec des fonds déposés sur un compte spécifique et destinés exclusivement au financement de l'opération.

En outre, pour protéger les intérêts de l'acheteur, les paiements sont davantage étalés dans le temps qu'avec la garantie extrinsèque.