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Pour protéger les intérêts de l'emprunteur, les crédits immobiliers sont soumis à une législation très stricte.
La législation sur le crédit immobilier s'applique à tous les prêts, quelle que soit leur forme, portant sur les opérations suivantes :
• achat de la propriété ou de la jouissance d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte
• travaux de construction, réparation, amélioration ou entretien d'un montant supérieur à 21 500 euros.
. On prend en compte le montant des travaux et non du prêt.
L'achat doit être réalisé par une personne, physique ou morale, hors de son activité professionnelle.
Tous les supports de publicité doivent mentionner les caractéristiques principales du prêt.
. L'identité du prêteur, les modalités de financement offertes, le coût total et le taux effectif global, assurances comprises. La publicité doit également mentionner le délai de réflexion de dix jours garanti au demandeur avant l'acceptation définitive.
L'établissement financier doit remettre au demandeur et aux éventuelles cautions une offre préalable de prêt mentionnant l'ensemble des caractéristiques.
. A savoir et au minimum : l'identité des parties, la nature, l'objet et les modalités du prêt et de la mise à disposition des fonds, le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts, les exigences en matière d'assurance et de sûretés (hypothèques, etc.), les modalités de transfert à une tierce personne, ainsi que les frais éventuellement retenus si l'acquisition en question ne se réalise pas.
Outre une amende, le non-respect de ces dispositions peut entraîner la nullité du contrat ou faire perdre au prêteur le droit aux intérêts.
L'établissement financier doit maintenir les conditions de son offre pendant une période minimale de trente jours à compter de sa réception par le demandeur.
Le demandeur dispose d'un délai de réflexion obligatoire. Il ne peut accepter l'offre de prêt avant le dixième jour suivant sa réception.
Aucun versement ne peut avoir lieu avant l'acceptation.
. L'acceptation anticipée entraîne de plein droit la nullité du contrat, même si le demandeur renouvelle son acceptation. Toute fraude sur les dates, de la part du prêteur, peut entraîner aussi la perte du droit à intérêts.
. Tout avenant au contrat doit faire l'objet d'une nouvelle offre préalable dans les conditions ci-dessus, sauf pour les crédits à taux variable dont les modalités de variation sont fixées dans le contrat initial.
Si l'acquisition envisagée n'est pas réalisée dans les quatre mois qui suivent l'acceptation du prêt, celui-ci est résilié de plein droit. L'emprunteur rembourse alors les sommes prêtées assorties des intérêts qui y sont liés.
Quand l'emprunteur demande plusieurs prêts pour financer son opération, la non-obtention d'un prêt entraîne l'annulation des autres.
. Cette règle ne s'applique que si le prêt non obtenu représente au moins 10% du montant total de l'opération.
La plupart des prêteurs exigent que soit souscrite une assurance garantissant l'emprunteur contre certains risques (décès, invalidité, voire chômage). Quand l'assureur refuse son agrément en raison du profil du demandeur, celui-ci peut demander l'annulation du prêt dans le délai d'un mois.
En cas de litige touchant l'acquisition, notamment en matière de construction, le tribunal peut accorder à l'emprunteur une suspension des versements en attendant une solution.
En cas de défaillance non justifiée de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement du capital encore dû et des intérêts échus (et non à échoir)
. Les sommes impayées produisent intérêt au taux du prêt.
L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation tout ou partie de son prêt.
. Le contrat peut interdire les remboursements anticipés partiels inférieurs à 10% du montant du prêt.
. Le prêteur peut demander une indemnité, qui ne peut dépasser la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé, dans la limite de 3% du capital encore dû avant le remboursement. La loi du 25 juin 1999 supprime cette indemnité quand le remboursement fait suite à la vente du bien motivée par certaines circonstances affectant l'emprunteur ou son conjoint : changement du lieu d'activité professionnelle, décès, cessation forcée de l'activité professionnelle. Cette disposition concerne les contrats conclus à compter du 30 juin 1999.
L'acquéreur qui n'obtient pas son financement dans le délai prévu dans l'avant-contrat (au minimum un mois) doit récupérer l'intégralité de l'acompte déjà versé.
. Cette condition suspensive doit obligatoirement être mentionnée dans l'avant-contrat.
. L'acquéreur doit toutefois faire face à son engagement quand il est à l'origine, directe ou indirecte, du refus du prêt : dossier remis incomplet à l'établissement, dissimulation de revenus, etc. Tel n'est pas le cas quand le refus est causé par l'insuffisance de ses revenus.
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