• Vendredi 3 juillet 2009 - 18:14:54
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Les taux des prêts immobiliers sont actuellement assez bas. Faut-il pour autant tenter de renégocier son ancien emprunt ?
Le niveau relativement bas des taux d'intérêt constitue une aubaine pour les emprunteurs immobiliers. Mais aussi une source d'agacement pour ceux qui sont les ont précédés dans la voie de l'endettement. Quoi de plus rageant que de rembourser un emprunt souscrit à 6 ou 7% voire plus quand on voit s'afficher des publicités avec des taux à 4,50% !... La solution passe naturellement par la renégociation du prêt. Mais elle n'est pas toujours intéressante sur le plan financier.

Le vrai poids des intérêts

Rappelons tout d'abord que la mensualité de remboursement d'un prêt classique est composée d'une part des intérêts et d'autre part d'une portion du capital. La part respective des intérêts et du capital varie dans le temps : au début, on rembourse surtout des intérêts et à la fin presque uniquement du capital.
. Pour un emprunt de 100 000 euros sur quinze ans à 6,5%, on rembourse chaque mois 871 euros (hors assurances et frais annexes). En janvier de l'année 5, les parts respectives des intérêts et du capital s'élèvent par exemple à 415 et 455. En janvier de l'année 12, elles s'élèvent à 153 et 717.

Conséquence évidente : plus on avance dans le temps, moins le remboursement anticipé est avantageux sur le plan financier.

Les frais et pénalités

La renégociation entraîne en outre une série de frais et débours qui risquent fort d'annuler l'intérêt financier de l'opération.

La solution la moins onéreuse consiste naturellement à persuader son banquier de substituer à l'ancien prêt un prêt moins coûteux. Mais rien ne l'oblige à accepter cette demande et la plupart des établissements financiers sont réticents devant ce genre de renégociation. Il faut donc se montrer persuasifs et faire valoir son profil de « bon client »... et les bénéfices que la banque peut en attendre. On peut aussi menacer d'aller voir la concurrence. Dans cette hypothèse (renégociation au sein de la même banque), les frais peuvent être limités.

En cas de refus, vous serez amené à négocier un second prêt avec un nouveau banquier. Ce qui entraînera des frais de dossier, des frais de prise et de mainlevée d'hypothèques, etc. d'un montant non négligeable.

Et il vous faudra également régler à votre ancien banquier la pénalité pour remboursement anticipé plafonnée à six mois d'intérêts sur le capital restant dû, dans la limite de 3% de ce même capital. Mais il est vrai qu'un nombre croissant de contrats excluent maintenant toute pénalité de ce type.
. La loi sur l'épargne et la sécurité financière du 25 juin 1999 a supprimé la pénalité quand le remboursement est consécutif à certains événements affectant l'emprunteur ou son conjoint à savoir : le changement du lieu d'activité professionnelle, le décès ou la cessation forcée de l'activité professionnelle. Cette disposition concerne les contrats conclus à partir du 30 juin 1999.

Attention aux assurances

Qui dit nouveau prêt dit nouvelles assurances. Et il est fort probable que l'assurance-décès que vous devrez souscrire sera plus coûteuse qu'il y a cinq ou dix ans. De même, rien ne dit que la couverture contre le chômage sera aussi étendue. Ce sont des éléments à prendre en compte avant de se lancer dans une renégociation.

Les critères de décision

Conclusion : la renégociation du prêt n'est valable financièrement que si deux conditions sont réunies.
1. Le différentiel de taux entre l'ancien emprunt et le nouveau doit être significatif. Ce qui devrait donc exclure ceux qui ont emprunté depuis moins de cinq ou six ans, les taux n'ayant pas beaucoup diminué sur cette période.
2. La renégociation ne doit pas intervenir trop tard dans l'échéancier de remboursement. Ce qui exclut donc ceux qui ont emprunté depuis plus de dix ans.
Les simulations étant assez complexes, mieux vaut demander aux établissements contactés de fournir un échéancier précis accompagné d'un tableau d'amortissement précis.

Dernière modification le jeudi 19 février 2009 à 19:12:28.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC