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Au-delà du taux d'intérêt stricto sensu, certains frais annexes viennent alourdir le coût de l'emprunt : hypothèque, cautions, et surtout assurances.
Cette assurance recouvre, en fait, trois types de garanties : une garantie « décès », une garantie « invalidité permanente et absolue » et une garantie « incapacité temporaire de travail ».
Les deux premières, présentes dans tous les contrats, permettent le remboursement intégral du capital restant dû. La troisième, dont les conditions varient sensiblement d'un contrat à l'autre, prend uniquement en charge les mensualités pendant la période d'incapacité.
Dans la pratique, les garanties Décès et Invalidité pose peu de problèmes d'interprétation. En revanche, la garantie Incapacité fait fréquemment l'objet de certains litiges en raison de la définition complexe du risque garanti.
Le mécanisme de cette assurance repose sur un élément-clé : le questionnaire de santé, qui va déterminer les conditions d'adhésion au contrat et conditionner la mise en jeu des garanties, tant en matière de décès que d'invalidité ou d'incapacité.
Ce questionnaire de santé, rempli par l'emprunteur lors de l'entrée dans l'assurance, permet à l'assureur de cerner le risque et ainsi d'accepter ou de refuser l'emprunteur dans l'assurance.
En cas de fausse déclaration, d'omissions ou d'imprécisions, l'assureur pourra refuser l'indemnisation s'il estime que le sinistre correspond à un risque que le questionnaire n'a pu permettre d'apprécier correctement.
Le contrat peut même être annulé s'il est prouvé que l'assuré a formulé de fausses déclarations, en toute mauvaise foi, sur un point essentiel du risque.
Quand l'assuré a commis une erreur de bonne foi, deux solutions s'offrent aux parties.
• Soit l'erreur ou l'omission sont découvertes avant un sinistre. Dans ce cas, le contrat peut être maintenu avec une augmentation de prime ou résilié par l'assureur dix jours après une mise en demeure.
• Soit elles sont découvertes après un sinistre. L'indemnité dûe à l'assuré est alors réduite en proportion. Exemple : la prime était de 50 alors qu'elle aurait dû être de 100. L'indemnisation sera réduite de moitié.
Pour l'assurance Décès-Invalidité, la prime est fixée en pourcentage du capital emprunté et ne varie pas pendant toute la durée du contrat.
. Certains établissements acceptent d'assurer les personnes de plus de 65 ans, mais à un coût plus élevé. Inversement, certains autres pratiquent des tarifs privilégiés pour les emprunteurs de moins de 35 ans.
La garantie Incapacité n'intervient qu'après une période de franchise de trois à six mois suivant les établissements pendant laquelle le remboursement n'est pas pris en charge par l'assureur. Exemple pour une franchise de trois mois : M. Martin est frappé d'incapacité, l'assureur prendra en charge les remboursements qu'à partir du quatrième mois.
Comme dans de nombreux contrats, l'assurance Invalidité est généralement soumise à un délai de carence. Si l'assuré est victime d'une invalidité pendant ce délai de carence, la garantie n'intervient pas. Sauf, précision importante, si l'invalidité résulte d'un accident.
En cas de décès, l'assureur rembourse le capital restant dû. Mais il ne prend pas en charge les arriérés ou impayés antérieurs.
. Les héritiers de l'assuré doivent fournir, dans les jours qui suivent le décès, une fiche individuelle d'état civil valant bulletin de décès, et un certificat médical en indiquant la cause.
La garantie Invalidité permanente et absolue est assimilée à la garantie décès. En cas de sinistre de ce type, l'assureur rembourse le capital restant dû. Sous réserve naturellement que cette invalidité se traduise par une impossibilité absolue et définitive d'exercer toute activité pouvant procurer des revenus.
. Certains établissements imposent des restrictions supplémentaires : consommation excessive de boissons alcoolisées, usage de stupéfiants, de substances médicamenteuses en dehors des limites de prescription médicale, refus de se soigner, aggravation d'une invalidité partielle existant à l'affiliation, etc.
Alors que la garantie Décès-Invalidité prend en charge le remboursement du capital restant dû au jour du sinistre, la garantie Incapacité de travail n'assure que le remboursement des échéances pendant la durée de l'incapacité.
La principale source des litiges générés par cette garantie tient à la définition même de l'incapacité temporaire de travail, souvent très imprécise, la terminologie, l'indemnisation et la liste des documents à fournir en cas de sinistre variant d'un contrat à l'autre.
Ainsi, le risque est apprécié en fonction, soit de l'activité professionnelle déterminée de l'emprunteur assuré, soit de sa capacité à exercer une activité professionnelle.
La garantie « incapacité temporaire de travail » cesse dès que l'assuré peut reprendre une activité professionnelle, même partielle.
A l'inverse, elle peut également cesser lorsque l'assuré est déclaré invalide après une incapacité de travail de longue durée, ce qui est souvent à l'origine de litiges.
Contrairement à l'assurance décès qui intervient en capital, l'assurance perte d'emploi se substitue partiellement à l'emprunteur pour régler au prêteur tout ou partie de la mensualité pendant une période de chômage. Ces contrats ne sont pas réglementés et leur contenu varie fortement d'un établissement à l'autre,
La garantie n'est acquise qu'à l'issue d'une période décomptée à partir de la date d'effet de l'adhésion. Ce délai de carence varie d'un établissement à l'autre. Cette période de franchise se situe le plus souvent dans une fourchette allant de 3 à 6 mois.
Tous les établissements imposent également une limite de durée d'indemnisation par période de chômage, allant de six à trente mois selon les contrats.
Tous les contrats définissent les bénéficiaires potentiels comme des personnes physiques susceptibles de bénéficier des indemnités ASSEDIC et qui exercent une activité salariée au titre d'un contrat de travail à durée indéterminée et qui ne sont, ni en période d'essai, ni en préavis de licenciement ou de mise en préretraite.
Résultats pour Emprunt immobilier : le coût des assurances
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