Le Pass-Foncier sous forme de bail à construction concerne la construction ou l’acquisition d’une maison individuelle neuve destinée à être occupée par l’accédant à titre de résidence principale.

Il peut s’agir d’une maison acquise dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement ou d’une maison que l’accédant fait construire en tant que maître d’ouvrage.

Le prix d’acquisition ou de construction (TTC) ne doit pas excéder un prix maximum au m2 de surface utile, variable suivant la zone géographique d’implantation du logement :
zone A : 4 100 euros
zone B1 : 2 750 euros
zone B2 : 2 400 euros
zone C : 2 100 euros
• Il s’agit des zones définies par le décret du 29/4/2009 concernant la réduction d’impôt Scellier.
• Dans le cas d’une construction de logement, ce plafond s’applique pour le seul prix de la construction (ni le prix du terrain, ni par conséquent le coût total de l’opération ne sont plafonnés. Ce plafonnement est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009.

Le bail Pass-Foncier

Le bail à construction Pass-Foncier est un bail de longue durée par lequel le preneur (l’accédant ou le promoteur en cas de vente en l’état futur d’achèvement) s’engage à édifier une maison sur le terrain dont il a la jouissance, et qui lui confére la propriété de la construction.

Pour permettre à l’accédant de ne pas supporter, dans un premier temps, le coût du terrain, une filiale d’un organisme 1% logement (CIL/CCI) assure le portage foncier : elle achète le terrain et le revend ultérieurement à l’accédant.

Cette filiale signe avec l’accédant un bail à construction et une promesse de cession du terrain au terme du bail à construction, sous condition suspensive du paiement du prix afférent au terrain.

La durée du bail à construction correspond à la durée du prêt le plus long souscrit pour le financement de la construction par l’accédant. Elle ne peut être inférieure à 18 ans et supérieure à 25 ans.
L’accédant a toutefois la faculté d’acheter le terrain quand il le souhaite pendant la période de portage (c’est-à-dire pendant le cours du bail à construction) et aux mêmes conditions qu’à l’issue de la période de portage (cf. ci-dessous). Dans ce cas le bail à construction peut prendre fin avant 18 ans.

Montant du Pass-Foncier

L’aide apportée par le Pass-Foncier est égale au coût du terrain que la filiale du CIL/CCI prend en charge pendant la période du portage foncier, sans paiement de loyer en contrepartie, et que l’accédant lui paiera ultérieurement, après avoir remboursé les prêts contractés pour la construction.

Elle est égale au prix du terrain (majoré des frais d’acquisition supportés par la filiale du CIL et des frais d’expertise pour son évaluation), sans pouvoir excéder par logement, un plafond variable suivant la zone géographique d’implantation du logement :
zone A : 50 000 euros
zone B1 : 45 000 euros
zone B2 : 40 000 euros
zone C : 30 000 euros

L’achat du terrain

Le prix de vente du terrain est est égal au prix auquel la filiale de l’organisme 1% logement l’a acquis (frais de notaire et d’expertise inclus) diminué de l’avance que lui a versée l’accédant, le cas échéant, actualisé chaque année sur toute la durée effective du portage :
- au taux de 1,5 %, si l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction (entreprise du secteur privé autre qu’agricole) ;
- au taux d’inflation (limité entre 2 % et 4,5 %) dans les autres cas.

Si l’accédant n’a pas acheté le terrain pendant la période du portage foncier, il est informé par la filiale de l’organisme 1% logement au moinsun an à l’avance de la possibilité qui lui est offerte d’acquérir le terrain.
• soit il lève l’option et il acquiert le terrain
• soit il renonce à l’acquisition du terrain : le bail à construction peut, à sa demande, être prorogé pour une durée maximale de 15 ans. L’accédant reste alors locataire du terrain et doit s’acquitter d’un loyer dont le montant est égal à la mensualité d’un prêt aux meilleures conditions de marché sur 15 ans. A l’issue de cette période de 15 ans, l’accédant devient pleinement propriétaire du terrain.

Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, le bail à construction est passé dans un premier temps entre la filiale du CIL et le promoteur. Il est cédé à l’accédant au moment de la signature de l’acte de vente authentique. L’accédant rembourse alors au promoteur l’avance que celui-ci a, le cas échéant, versé à la filiale du 1% logement.

Vente de la maison

En cas de vente du logement par l’accédant, les droits résultant du bail à construction ne peuvent être cédés qu’avec l’agrément du bailleur (la filiale de l’organisme 1% logement).
Celui-ci est accordé de plein droit si le nouvel acquéreur remplit les mêmes conditions que l’accédant initial (primo accession, revenus inférieurs aux plafonds de ressources réglementaires et acquisition à usage de résidence principale).

S’il ne remplit pas ces conditions, l’accord du bailleur n’est donné que si le nouvel acquéreur s’engage à verser un loyer périodique (fixé par le contrat de bail à construction) ou à acheter le terrain en levant l’option. Le taux de TVA à taux réduit dont a bénéficié l’accédant est dans ce cas remis en cause : le ménage bénéficiaire est tenu de verser un complément de TVA.

Source : Anil

Dernière modification le vendredi 21 août 2009 à 12:08:27.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC