La construction sans plan

Dans cette hypothèse, vous fournissez vous-même le plan et vous adressez à une entreprise principale qui doit réaliser au moins le gros œuvre (fondations et murs), la mise hors d'eau (toiture et étanchéité) et hors d'air (portes extérieures et vitres), les autres travaux éventuels étant réalisés sous votre responsabilité dans le cadre de contrats d'entreprise lot par lot (plomberie, peinture, etc.). Ce contrat de construction sans plan est soumis dans l'ensemble aux mêmes règles que celles qui régissent le contrat avec plan, y compris en matière de garantie de livraison. A quelques nuances près, notamment sur les points suivants.

Vous pouvez signer le contrat sans même être titulaire d'une promesse de vente du terrain.

Le constructeur n'a pas besoin de deviser les travaux qu'il ne réalise pas lui-même.

Les parties sont libres de définir l'échelonnement des paiements et les modalités de révision du prix, la seule contrainte légale étant le solde de 5% réservé jusqu'à la réception.

Les contrats d'entreprise

Dans tous les cas, quand vous ne faites pas appel à une seule et même entreprise pour réaliser au moins le gros œuvre et la mise hors d'eau et hors d'air, il s'agit de simples contrats d'entreprises qui ne sont soumis à aucune règle particulière. D'où la nécessité de prendre certaines précautions...

Vous devez sélectionner avec soin les entreprises prestataires, et pas seulement en terme de prix : vérification de la santé financière, visite des précédents chantiers, etc.

Vous avez intérêt à établir un contrat écrit le plus précis possible : descriptif détaillé des travaux, modalités de paiement, délai d'exécution, etc.

N'oubliez pas de prévoir, si nécessaire, l'insertion de clauses suspensives (obtention du permis de construire et des prêts, etc.).

Vous devez prévoir une retenue de garantie, d'un montant maximum de 5% du prix total, que vous ne verserez qu'après la levée de toutes les éventuelles réserves mentionnées au procès-verbal de réception des travaux.

En cas de problèmes, réagissez le plus rapidement possible. Si les appels téléphoniques ne suffisent pas, envoyez une mise en demeure en recommandé pour signaler les jours de retard pris par le chantier.

Si le délai de livraison final est dépassé par la faute de l'entrepreneur (hors intempéries ou force majeure), vous devez le mettre en demeure de terminer les travaux. Passé un certain délai, laissé à l'appréciation des tribunaux, vous avez le droit de demander en justice la résiliation du contrat et des dommages-intérêts. En cas d'abandon manifeste du chantier, vous pouvez aussi demander l'autorisation de poursuivre les travaux avec une autre entreprise.

Si l'entreprise dépose son bilan, vous devez vous adresser rapidement à l'administrateur judiciaire et lui demander, par lettre recommandée avec AR, de décider la poursuite ou l'abandon du chantier. Faute de réponse dans le mois qui suit, vous devrez alors entamer une action en justice pour obtenir l'annulation du contrat et des dommages-intérêts.