Le choix de l'entreprise

Une fois acheté votre terrain, reste à choisir le constructeur qui vous paraît présenter les meilleures garanties de sérieux et de professionnalisme et dont la gamme de plans vous séduit.
. Un choix délicat qui exige une mise en concurrence de plusieurs sociétés. Comparez les prestations qu'elles vous offrent après visite du terrain : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties, etc. N'hésitez pas à demander des références de clients et à visiter les chantiers déjà réalisés. Et demandez communication d'un contrat-type afin de l'examiner avant tout engagement.

La signature du contrat

Réglementé par la loi du 19 décembre 1990, le contrat de construction avec plan doit comporter tous les détails du projet, et notamment :

• le plan et la notice descriptive des travaux, ces documents devant mentionner tous les travaux indispensables à l'implantation, à l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison, notamment, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics;

• le prix global de la construction incluant les taxes dues par le constructeur, le coût du plan, de la garantie de livraison et le cas échéant de la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain;

• les conditions de la révision du prix, si elle est prévue;

• la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison;

• la justification de la garantie de livraison (cf. ci-après) et des assurances de responsabilité professionnelle et décennale;

• l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux.
. Comme cela arrive malheureusement trop souvent, certains professionnels incluent des clauses jugées abusives par les tribunaux : acceptation de retards pour des causes autres que les cas de force majeure et les intempéries, remise des clés sous condition de paiement intégral, etc. En cas de doute, n'hésitez pas à consulter l'Adil de votre département pour demander conseil.

Le contrat de construction doit également mentionner les éventuelles conditions suspensives, habituelles dans les acquisitions immobilières. En d'autres termes, le contrat doit préciser qu'il ne prendra effet que lorsque ces conditions seront réalisées dans les délais indiqués. Exemple de conditions suspensives classiques : concrétisation de la promesse de vente signée pour l'achat du terrain, obtention des prêts demandés, obtention du permis de construire, obtention de l'assurance dommages-ouvrages, etc. Naturellement, comme dans une promesse de vente, le contrat sera caduc et vous récupérerez l'ensemble des sommes éventuellement versées si les conditions spécifiées ne sont pas réalisées.

Précision importante : vous disposez d'un délai de rétractation pour changer d'avis. Il vous suffit d'envoyer une lettre recommandée avec AR avant le septième jour suivant la date de réception du contrat (en recommandé). Toutes les sommes éventuellement versées doivent vous être alors intégralement remboursées.

Le montant du prix

Un des avantages du contrat de construction avec plan est une certaine transparence tarifaire : le prix mentionné comprend le coût de la construction, la rémunération du constructeur, les coûts d'élaboration du plan, des études du terrain, des différentes garanties et toutes les taxes. Il doit même indiquer le coût des différents travaux de raccordement quand ils ne sont pas assurés par le constructeur. Vous avez ainsi une évaluation précise du coût total de votre maison.
. Les travaux de décoration peuvent toutefois être exclus si vous achetez une maison à l'état « brut ».

Le prix dû au constructeur est forfaitaire et définitif. Vous n'aurez donc à payer aucun supplément, même si, par exemple, la construction se révèle plus délicate que prévu en raison de la nature du terrain. Le contrat peut toutefois prévoir une clause de révision en fonction de la variation de l'indice BT 01 (bâtiment tout corps d'Etat). Deux méthodes sont légalement possibles.

• Soit le prix global est révisé en fonction de la variation de l'indice entre la signature du contrat et la fin du mois qui suit l'obtention du permis de construire (ou l'obtention des prêts si elle est postérieure).

• Soit le montant de chaque paiement est révisé sur la base de 70% de la variation de l'indice entre la signature du contrat et la date du paiement. Mais dans ce cas, aucune révision ne peut plus intervenir après la fin d'un délai de neuf mois après l'obtention du permis de construire (ou l'obtention des prêts si elle est postérieure).

Le prix des travaux qui restent à la charge du maître d'ouvrage (à votre charge) est mentionné dans le contrat. Pour éviter qu'ils soient sous-évalués, vous avez le droit d'exiger du constructeur qu'il les réalise lui-même au prix indiqué. Cette demande doit toutefois intervenir (par lettre recommandée avec AR) dans les quatre mois qui suivent la réception du contrat.

Les modalités de paiement

Le règlement du prix se fait en fonction de l'évolution des travaux selon un échelonnement réglementé.
Quand le constructeur bénéficie d'une garantie de remboursement fourni par un établissement financier ou une société d'assurance, il peut vous demander jusqu'à 5% à la signature du contrat et à nouveau 5% au maximum lors de l'obtention du permis de construire. En l'absence d'une garantie de remboursement, le constructeur peut vous demander jusqu'à 3% du prix à la signature du contrat. Cette somme est bloquée sur un compte ouvert à votre nom auprès d'un établissement habilité (banque, etc.) jusqu'à la fin du délai de rétractation ou jusqu'à la réalisation des éventuelles conditions suspensives. Une fois le chantier ouvert, le constructeur peut vous demander au maximum :
• 15 % du prix total à l'ouverture du chantier, (en tenant compte des sommes versées antérieurement)
• 25 % à l'achèvement des fondations,
• 40 % à l'achèvement des murs,
• 60 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et travaux d'étanchéité)
• 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air (pose des fenêtres et des portes extérieures),
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipements, de plomberie, de menuiserie, et de chauffage.
Le solde (5%) est versé à la réception des travaux (ci-dessous).
. Si vous financez la construction par des prêts, la banque ne peut verser les fonds directement au constructeur qu'avec votre accord écrit.
. Naturellement, c'est à vous de vérifier l'état d'avancement du chantier avant chaque échéance.

La réception des travaux

C'est là une étape essentielle de la construction d'une maison puisqu'il s'agit tout simplement de la « réceptionner ». Concrètement, vous devez donc la visiter soigneusement, en compagnie du constructeur. Cet état des lieux approfondi fait l'objet d'un procès-verbal en deux exemplaires, datés et signés par les deux parties. La rédaction de ce document est naturellement importante puisqu'il constitue la base des recours que vous pourrez exercer par la suite. Vous pouvez donc - et c'est une solution conseillée - vous faire assister par un professionnel choisi par vous (architecte, etc.).
. Prenez votre temps pour visiter et vérifier bien tous les détails dans toutes les pièces du sous-sol au grenier (interrupteurs, robinets, etc.)
.Si vous vous faites assister par un professionnel, n'oubliez pas que celui-ci engage sa responsabilité.

Vous devez noter sur le procès-verbal tous les défauts de conformité par rapport à votre demande, toutes les malfaçons et tous les désordres apparents (c'est-à-dire ceux qui sont visibles par un non-professionnel). Si vous ne les signalez pas par écrit, vous serez censé les avoir acceptés.
. Précision importante : si vous ne vous faites pas assister par un professionnel, vous pouvez compléter le procès-verbal en signalant d'autres désordres apparents dans un délai de huit jours après la date de remise des clés.
. Les désordres non-apparents (visibles par un professionnel ou apparus postérieurement à la réception) font l'objet de garanties spécifiques

Si vous avez formulé des réserves concernant d'éventuels désordres ou défauts de conformité, vous n'avez pas à payer le solde (5%) du prix. Cette somme sera consignée chez un tiers choisi par les deux parties (banques, etc.) ou désigné par le tribunal d'instance, en attendant que le constructeur remédie à ces malfaçons.

En l'absence de réserves, vous devez payer le solde à l'issue de la réception des travaux si vous êtes assisté d'un professionnel ou huit jours après la remise des clés dans le cas contraire.

La garantie de livraison

Pour protéger le consommateur, la loi impose au constructeur la souscription d'une garantie de livraison auprès un établissement financier ou d'une société d'assurance. Cette garantie vise à vous protéger contre les risques de mauvaise exécution des travaux. Elle peut intervenir dans plusieurs cas.
1. Quand le constructeur prend du retard en cours de chantier ou quand il n'exécute pas les travaux qui ont fait l'objet de réserves dans le procès-verbal de réception. A votre demande ou de sa propre initiative, le garant doit alors, par acte d'huissier, mettre en demeure le constructeur de faire face à ses engagements. Si cette mise en demeure reste sans effet dans les quinze jours qui suivent, le garant doit désigner, sous sa responsabilité, un autre professionnel pour poursuivre le chantier ou exécuter les travaux litigieux.2. Quand le constructeur dépose son bilan. Dans ce cas, le garant doit mettre en demeure l'administrateur judiciaire désigné par le tribunal de décider, dans un délai d'un mois, la poursuite ou l'abandon du chantier. En cas de non-réponse ou de réponse négative, le garant doit alors désigner un autre constructeur pour terminer le chantier.
. Il en est de même quand l'administrateur donne une réponse positive mais ne poursuit pas les travaux dans les quinze jours qui suivent.
. Naturellement, le garant doit également désigner un autre professionnel quand le constructeur fait directement l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire.
. Quand la maison est hors d'eau (toiture et étanchéité réalisées), le garant peut aussi vous proposer de poursuivre vous-même les travaux avec les entreprises de votre choix. Vous paierez directement ces entreprises, dans la limite du prix initial, les suppléments de prix étant pris en charge par le garant.

Dans tous les cas, le garant prend en charge tous les éventuels dépassements de prix entraînés par la défaillance du constructeur initial, après application d'une franchise d'au plus 5% du prix. En d'autres termes, la garantie de livraison vous permet d'être certain qu'une éventuelle défaillance du constructeur ne vous coûtera pas plus de 5% du prix total.

Le garant prend également en charge les pénalités de retard qui vous sont dues quand le constructeur ne fait pas face à ses engagements. En d'autres termes, vous serez toujours indemnisé des éventuels retards de livraison, y compris en cas de défauts de conformité ou malfaçons mentionnés à la réception.

Dernière modification le mercredi 25 novembre 2009 à 01:11:28

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC