Les revenus fonciers

En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier possède la libre jouissance du bien. Il peut l'occuper lui-même, ou le mettre en location et encaisser ainsi des revenus.

Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, définies par les articles 605 et suivants du Code civil : elles concernent les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de clôture.

Toutes les autres réparations sont d'entretien et sont à la charge de l'usufruitier.

L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois convenir d'une répartition différente des charges.
Dans tous les cas, elles sont déduites du revenu foncier de celui qui les a effectivement payées.

Bien occupé par l'usufruitier

La situation est comparable à celle d'un immeuble occupé par son propriétaire. Le nu-propriétaire et l'usufruitier ne peuvent imputer aucune charge sur leur revenu foncier puisque le bien ne procure pas de revenu foncier.
Il en est de même si le logement est occupé gratuitement par le nu-propriétaire ou donné en location meublée.

En revanche, les dépenses de grosses réparations peuvent être imputées sur le revenu global du nu-propriétaire sur option pour le régime exposé ci-dessous.

Bien donné en location à un tiers ou au nu-propriétaire

L'usufruitier détermine son revenu foncier net dans les conditions de droit commun, en tenant compte de toutes les charges déductibles qu'il a effectivement payées.

Les charges payées par le nu-propriétaire peuvent venir en déduction des revenus fonciers tirés d'autres biens.
. A compter du 1er janvier 2009, il peut aussi opter pour le régime dérogatoire exposé ci-dessus et imputer sur son revenu global les travaux à sa charge.

Imputation sur le revenu global

En cas de déficit foncier, la part de ce déficit provenant des grosses réparations légalement à sa charge peut être imputée sur le revenu global du nu-propriétaire sous réserve de respecter la condition suivante : le démembrement de propriété doit provenir d'une succession ou d'une donation entre parents jusqu'au quatrième degré inclus (neveu, cousins, oncle, grand-oncle).
Cette imputation n'est pas possible quand le démembrement porte sur des titres de sociétés.
Si cette condition n'est pas remplie, le déficit foncier ne peut être imputé que sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes.

A compter du 1er janvier 2009, les dépenses de grosses réparations sont imputables sur le revenu global du nu-propriétaire, sous les mêmes conditions, mais dans la limite d’un plafond égal à 25 000 euros par an. La fraction excédant ce plafond peut être imputé sur les revenus globaux des dix années suivantes dans la limite du même plafond. Le bénéfice de ce régime dérogatoire est applicable sur option irrévocable du nu-propriétaire. A défaut, c’est le régime de droit commun des revenus fonciers qui s’applique.

Les droits d'enregistrement

L'usufruit peut être viager. Il s'éteint alors au décès de l'usufruitier. Il peut aussi être contractuel : un propriétaire peut vendre un droit d'usufruit temporaire.

Dans tous les cas, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans droits d'enregistrement à payer, que le démembrement provienne d'une succession, d'une donation ou d'un contrat.

Les taxes locales

La taxe foncière est due par l'usufruitier. Elle est toutefois à la charge du nu-propriétaire quand le démembrement de propriété n'a donné lieu qu'à la naissance d'un droit d'usage à vie. Mais il ne s'agit pas là, juridiquement parlant, d'un véritable usufruit puisque l'occupant ne peut louer le bien.

L'impôt sur la fortune

Pour l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bien est compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.

Toutefois, dans les deux cas suivants, l'ISF est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire :
1. Quand le bien a été vendu et que le vendeur s'est réservé un droit d'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation. Et à condition que l'acheteur ne reçoive pas une partie du patrimoine du vendeur par donation ou succession.
2. Quand le démembrement de propriété provient des règles du Code civil en matière de succession. Par exemple quand le conjoint survivant recueille un usufruit en l'absence de testament.

L'impôt sur les plus-values

L'ensemble des règles applicables aux biens cédés en pleine propriété s'appliquent en principe à l'usufruit, à la nue-propriété ainsi qu'aux biens ayant fait l'objet d'un démembrement de propriété antérieur.

Quand la cession d'un bien est exonérée d'impôt sur la plus-value en raison de la nature du bien ou de la qualité du vendeur, la même exonération s'applique aux droits démembrés (usufruit ou nue-propriété).

Quand le nu-propriétaire « récupère » l'usufruit d'un bien par extinction naturelle, c'est-à-dire au décès de l'usufruitier, ce remembrement ne donne pas lieu à taxation des plus-values au moment de l'extinction de l'usufruit.

D'une manière générale, l'intervention d'un démembrement de propriété entraîne seulement l'application de règles spécifiques pour calculer le prix d'acquisition. Une fois défini ce prix d'acquisition, le calcul de la plus-value s'effectue selon les règles classiques, notamment en tenant compte de la durée de détention et de l'abattement annuel pour les droits immobiliers.

Mais, selon les différentes hypothèses envisageables, le calcul du prix d'acquisition est relativement complexe et exige l'intervention d'un professionnel au fait de ces questions complexes.

Dernière modification le mardi 28 juillet 2009 à 16:43:14.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC