Le régime des plus-values immobilières s'applique aux opérations réalisées par les personnes physiques et les sociétés civiles transparentes soumises à l'impôt sur le revenu.
Sous réserve de nombreuses exonérations, sont soumises à l'impôt sur les plus-values toutes les mutations d'immeubles à titre onéreux. A savoir : les cessions de toute nature (y compris sous la forme d'un viager), les échanges, les apports d'un bien à une société, les expropriations, etc.
Quand le bien est apporté à l'actif d'une entreprise individuelle, la plus-value « privée » réalisée par l'entrepreneur est reportée à la date de cession du bien et calculée à partir de sa valeur d'inscription.
Ne sont donc pas concernées les mutations à titre gratuit (donations, successions, etc.).
Sont également exclus les partages de biens en indivision, même avec versement d'une soulte (compensation) à condition que ces biens proviennent d'une succession ou d'une communauté conjugale. L'impôt sur les plus-values ne s'applique ainsi pas aux cessions entre co-indivisaires sur ce type de biens.
En revanche, après le partage ou la cession, la revente ultérieure du bien entraîne l'application de l'impôt. Le prix de revient retenu est alors la valeur du bien au moment de l'ouverture de la succession ou de son entrée dans la communauté conjugale.
Exemple : Jean et Martine héritent de leur père un immeuble de 2 M. Cinq ans après, Jean vend ses droits à Martine pour 1,5 M. Il ne paiera pas d'impôt sur les plus-values. Cinq ans plus tard, Martine vend l'immeuble pour 3 M. La plus-value sera calculée sur la base d'un prix de revient de 2 M. L'exonération de la plus-value de 500 000 de Jean est compensée par la « surtaxation » de Martine.
Tous les immeubles bâtis et non bâtis de toute nature sont concernés (terrains, logements, locaux commerciaux, etc.) ainsi que les droits portant sur ces biens (cession de l'usufruit ou de la nue-propriété).
La cession de titres de SCI est soumise au même régime que les biens représentés par ces titres.
Cette cession peut donc être exonérée si les biens sont eux-mêmes exonérés.+Pour le calcul de la plus-value, le délai de détention est toutefois décompté à partir de l'acquisition des titres et non pas de l'acquisition de l'immeuble lui-même. Exemple : M. Martin crée une SCI en 2000, la SCI achète un immeuble en 2005. Il sera exonéré d'impôt s'il revend ses titres après 2015.
Les titres de sociétés non cotées dont plus de la moitié de l'actif est constituée d'immeubles (dites à « à prépondérance immobilière ») sont soumis au même régime que les titres de SCI. Sauf, depuis le 1er janvier 2004, quand la société à prépondérance immobilière est soumise à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières.
Les immeubles affectés à l'exploitation ne sont toutefois pas pris en compte pour l'évaluation de la moitié de l'actif.
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire, indemnités d'éviction, etc.).
Le prix d'acquisition ne tient plus compte de l'érosion monétaire mais il est majoré d'un certain nombre de frais et dépenses.
La plus-value est réduite de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Elle est donc totalement exonérée au bout de quinze ans de détention.
La plus-value est réduite d'un abattement unique de 1 000 euros, applicable à chaque cession.
La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 16% + 12,1% de prélèvements sociaux, soit 28,1% au total.
L'impôt sur les plus-values constatées est payé au moment du transfert de propriété, le calcul et les formalités étant généralement du ressort du notaire.
La cession de ces biens est exonérée par le jeu mécanique de l'abattement annuel de 10% au-delà de la cinquième année.
La cession de la résidence principale reste exonérée d'impôt sur les plus-values. Les conditions en sont même théoriquement assouplies : il s'agit de la résidence principale du vendeur au moment de la cession, sans condition de durée d'occupation.
Les cessions d'un montant inférieur à 15 000 euros sont exonérées d'impôt sur les plus-values.
Ce seuil d'imposition s'apprécie bien par bien et non annuellement.
Quand le bien est possédé en indivision, ce seuil s'apprécie au niveau de la quote-part de chaque indivisaire.
Les plus-values réalisées en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique quand l'indemnité est réinvestie dans les douze mois suivant le versement dans l'achat d'un bien de même nature.
Quand l'indemnité est réinvestie partiellement, la plus-value est exonérée au prorata d'après un arrêt du Conseil d'Etat, contrairement à la doctrine administrative (9/2/2001).
Les cessions réalisées par les titulaires d'une pension vieillesse dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas le plafond d'exonération des taxes foncières, et par les titulaires d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, à condition que ces deux catégories de contribuable ne soient pas redevables de l'ISF au titre de l'avant-dernière année précédant la cession.
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