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En principe, les droits de mutation à titre onéreux s'appliquent au prix de vente stipulé dans l'acte authentique signé chez le notaire. Mais l'article 17 du Livre des procédures fiscales permet à l'administration de rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien quand ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis.
C'est naturellement à l'administration d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies.
Le redressement pour insuffisance de prix ne doit pas être confondu avec le redressement pour dissimulation de prix. Dans ce dernier cas, la transmission porte sur la valeur vénale réelle mais une partie du prix est dissimulée, par exemple par des versements en espèces. Outre une sanction pénale, les protagonistes risquent alors une amende égale à 50% de la partie du prix dissimulé.
L'administration envoie, par lettre recommandée avec AR, une notification préalable avec le montant du redressement envisagé. Cette notification doit être motivée et doit comporter l'ensemble des raisons et évaluations sur lesquelles se fonde le redressement.
La notification doit également mentionner la possibilité pour le contribuable de se faire assister par le conseil de son choix et doit comporter la signature et l'indication du grade de l'agent responsable.
Dès réception de cette première notification, le contribuable dispose de trente jours pour une réponse éventuelle.
A l'issue de ce délai, il peut accepter tacitement le redressement en ne répondant pas ou formuler par écrit des observations pour refuser tout ou partie de ce redressement.
Si le contribuable refuse tout ou partie du redressement, l'administration est tenue de répondre par écrit à ses observations.
Si elle accepte les observations du contribuable, le redressement est effectué sur les bases avancées par ce dernier.
Si elle modifie le redressement envisagé, le contribuable dispose d'un nouveau délai de trente jours pour faire connaître sa réponse.
Si elle maintient sa position, elle doit émettre une réponse motivée. Le contribuable dispose de trente jours pour décider de sa propre position.
Quand le différend persiste entre l'administration et le contribuable, l'affaire peut être examinée par la commission départementale de conciliation, qui peut être saisie par l'administration ou par le contribuable.
Le contribuable doit recevoir la convocation au moins trente jours avant la réunion de la commission.
Pendant les vingt jours précédant cette réunion, il peut consulter le dossier de l'administration au siège de la commission. Il peut se présenter en personne, se faire représenter ou assister par deux conseils, ou transmettre des observations écrites.
La commission est présidée par un magistrat et est composée d'un notaire et de trois représentants de l'administration et des contribuables.
En général, l'administration se conforme à l'avis de la commission. Si le différend persiste à ce niveau de la procédure, le contribuable est obligé d'engager une action contentieuse qui débute par le dépôt obligatoire d'une réclamation.
Dans la première notification de redressement, l'administration a parfois tendance à « forcer la dose » pour se ménager une marge de négociation. Le contribuable ne doit donc pas se laisser impressionner et doit organiser sa défense sans tarder, pour respecter le délai de trente jours imparti.
L'administration est tenue de fournir des références de biens similaires vendus dans le même secteur géographique en précisant leur adresse. Si ces éléments de comparaison n'y figurent pas, la notification est annulée.
Les références doivent aussi être en nombre suffisant. Le contribuable pourra facilement contester un redressement qui ne se fonde que sur une ou deux comparaisons.
Les cessions mentionnées doivent être antérieures à votre achat. Si leur date est trop éloignée, le contribuable pourra évoquer l'évolution rapide du marché immobilier (si du moins les prix étaient à la baisse à cette époque).
Les références de l'administration doivent porter sur des immeubles similaires non seulement sur leurs caractéristiques techniques (surface, confort, environnement, etc.) mais aussi sur le plan juridique. Dans certains cas, le contribuable pourra ainsi souligner le fait que le bien acheté était occupé, faisait l'objet d'un démembrement, était en indivision, etc. Alors que les références de l'administration portent sur des biens libres et possédés en pleine propriété.
Une fois vérifiés ces termes de la comparaison, le contribuable doit s'attacher à l'état réel des biens comparés. Etant donné que l'administration fournit les adresses de ses références, le contribuable doit se déplacer pour vérifier sur place les différents critères extérieurs d'évaluation : le standing et l'état des immeubles sont-ils vraiment comparables ? L'environnement du bien acheté par le contribuable n'est-il pas inférieur à celui des biens de référence ?...
Il faut donc prêter attention à tout ce qui peut faire la valeur d'un bien : présence d'un commerce en rez-de-chaussée, proximité d'écoles, de parkings ou de transports en commun, vue dégagée, etc.
Contrairement aux agents de l'administration, rien n'empêche légalement le contribuable de pénétrer à l'intérieur des immeubles quand il s'agit de logements collectifs. Il pourra ainsi vérifier si les parties communes des références ne sont pas en meilleur état que celles du bien qu'il a acheté.
Les services fiscaux pouvant consulter le fichier des taxes foncières et d'habitation, ils sont en principe informés de l'état de confort des références fournies. Mais d'une part, ces éléments d'information sont relativement sommaires et d'autre part, ils sont parfois anciens. L'acquéreur victime d'un redressement aura donc tout intérêt à invoquer la solidarité des contribuables auprès des occupants actuels. Il pourra ainsi visiter les biens en question et se renseigner sur leur état réel de confort à l'époque de la transaction et les éventuels travaux qui auraient précédé la vente. C'est un atout de taille face aux agents de l'administration qui ne peuvent fonder leurs observations que sur l'aspect extérieur d'une maison ou d'un immeuble...
Rien n'empêche non plus le contribuable de contre-attaquer en fournissant ses propres références. Il pourra ainsi se renseigner auprès de ses voisins ou de ses propriétaires, d'agents immobiliers, de notaires, voire même consulter la Conservation des Hypothèques s'il a connaissance d'une transaction comparable. C'est un bon moyen de compléter à la baisse les références avancées par l'administration ou de contester les méthodes d'évaluation du contrôleur.
Les contribuables désarmés ou trop occupés peuvent toujours faire appel à un expert immobilier d'une part pour faire évaluer le bien acheté, d'autre part pour chercher d'autres éléments de comparaison. Dans cette perspective, le notaire est un allié de poids puisqu'il a accès aux bases de données constituées par la profession depuis plusieurs années. Et les références précises qu'il avance sont rarement contestées par l'administration.
En l'absence d'arguments recevables, le contribuable pourra toujours faire une contre-proposition chiffrée à l'administration. Celle-ci n'aime pas les longues procédures, parfois aléatoires, et se montre souvent ouverte à la négociation. A chacun d'évaluer au mieux sa marge de manœuvre.
La location de terrains aménagés (camping, etc.) et de locaux munis de l'équipement nécessaire à l'exercice d'une activité professionnelle est obligatoirement soumise à la TVA, quelle que soit la nature des locaux et de l'activité en question.
La location d'emplacement de stationnement est soumise à la TVA, quelle que soit la nature du véhicule et de l'emplacement (bateaux, voitures, etc.). Dans certains cas, la location est toutefois exonérée.
Dans tous les cas, les bailleurs assujettis à la TVA bénéficient du régime « micro-entreprise » s'ils réalisent moins de 127 000 euros de recettes dans l'année. Ils seront donc exonérés de TVA si leur chiffre d'affaires est inférieur à ce plafond, quel que soit le régime d'imposition de leur bénéfice.
Ils peuvent toutefois opter pour l'assujettissement quel que soit le montant des recettes.
La location d'emplacement de stationnement est exonérée sous plusieurs conditions.
La location doit être liée à celle d'un local nu, non soumise à la TVA en tant qu'accessoire de ce local.
L'emplacement doit être situé dans le même ensemble immobilier que le local concerné.
L'emplacement et le local doivent être loués par le même bailleur au même locataire.
Exception faite des emplacements de stationnement, les locations de terrains non aménagés et de locaux nus sont exonérées de TVA. Et cela, quelles que soient la qualité du locataire et du propriétaire et la nature de l'immeuble en question.
Ce type de locations devient toutefois obligatoirement soumis à la TVA dans certaines circonstances.
Quand le loueur participe aux résultats de l'entreprise locataire.
Quand la location constitue une extenstion de l'activité commerciale du propriétaire. Exemple : un propriétaire qui apporte son fonds de commerce à une société tout en lui louant les locaux d'exploitation.
Quand le loueur et le locataire font partie du même ensemble commercial.
Bien qu'elle soit imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, la fourniture de locaux d'habitation munis du mobilier n'est pas assujettie à la TVA. Sauf quand il s'agit de prestations hotelières ou para-hôtelières.
Le bailleur peut opter pour l'assujetissement à la TVA quand le local est loué nu pour l'exercice de l'activité professionnelle du locataire, que celui-ci soit ou non soumis à la TVA. Et cela quelles que soient la nature du local et la qualité du locataire (industriel, commerçant, profession libérale, etc.).
Dans la pratique, l'option n'a d'intérêt que si le locataire est assujetti à la TVA.
L'option est possible pour les locaux mixtes qui sont à la fois à usage d'habitation et professionnel sans que l'on puisse distinguer l'affectation des différentes pièces. Dans le cas contraire, l'option ne concerne que les pièces non affectées à l'habitation.
L'option peut être exercée à tout moment, y compris avant l'achèvement de l'immeuble en cas de construction. Elle est valable jusqu'au 31 décembre de la neuvième année suivant son exercice ou suivant l'achèvement de l'immeuble. Elle se renouvelle ensuite par tacite reconduction par période de dix ans.
Quand, au cours de la période, le bailleur a perçu un remboursement de TVA due au fait que la taxe due était inférieure à la taxe récupérable, il doit obligatoirement prolonger son option pour une nouvelle période de dix ans.
Elle peut être exercée immeuble par immeuble, mais concerne obligatoirement tous les locaux d'un même immeuble.
L'option cesse de plein droit quand les conditions ne sont plus réunies, c'est-à-dire quand le local n'est plus loué pour l'exercice d'une activité.
Les locations assujetties à la TVA sont soumises au taux de 19,60%.
Le bailleur peut récupérer la TVA payée sur l'ensemble de ses achats, y compris sur ses immobilisations.
Attention : le bailleur pourra être amené à reverser une fraction de la taxe antérieurement déduite, calculée prorata temporis, si l'immeuble est cédé avant la fin de la 19ème année suivant l'acquisition, l'achèvement ou l'assujettissement. Il en est de même en cas de cessation d'activité.
Résultats pour Transaction immobilière : les redressements sur les droits de mu
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