Jusqu'au 31 décembre 2009, les investisseurs immobiliers ont le choix entre le régime Borloo et la nouvelle réduction d'impôt Scellier. Après cette date, seule la réduction d'impôt restera en vigueur.

Les logements neufs et assimilés

Les logements concernés

Sont concernés les logements neufs acquis ou construits depuis le 1er septembre 2006.

Le dispositif s'applique aussi aux achats de logements anciens sans confort pour y effectuer des travaux de réhabilitation. Ces travaux doivent hisser le bien à des caractéristiques techniques proches de celles des logements neufs.
. Ces logements sans confort correspondent aux logements ne satisfaisant pas aux normes de décence définies le décret 2002/120 du 30 janvier 2002. Dans la pratique, l'administration exigera des attestations émanant de professionnels décrivant l'état du logement avant et après les travaux.

Le régime prévoit également le bénéfice de l'amortissement aux souscriptions de parts de SCPI effectuées depuis le 1er septembre 2006, mais seulement sur 95% du montant de la souscription.

Les conditions générales exigées

Le propriétaire doit être une personne physique qui achète un logement en direct ou des parts d'une société non soumises à l'impôt sur les sociétés qui réalisent des opérations similaires (SCI, SCPI).
. Ce régime est ouvert aux propriétaires en indivision mais non aux usufruitiers ou nu-propriétaires. Si le démembrement de propriété résulte du décès d'un époux, le conjoint survivant peut demander à son profit la poursuite du régime sous les mêmes conditions.
. Dans le cas d'une société, le bailleur doit s'engager à conserver les titres pendant une période minimale de neuf ans à compter de l'achat du dernier logement.

L'acquéreur doit s'engager à louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant une période minimale de neuf ans.

La première location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l'achat ou l'achèvement.

En cas de départ du locataire, le propriétaire doit immédiatement remettre le bien en location.
. Une vacance maximale d'un an est admise, sous réserve de prouver la volonté réelle de relouer le bien (petites annonces, loyer raisonnable, etc.).

Le propriétaire peut louer le bien à un organisme public ou privé.
. Cet organisme doit ensuite mettre le bien, nu ou meublé, à la disposition, gratuite ou payante, d'un de ses employés à titre de résidence principale. Il peut s'agir d'un salarié ou d'un dirigeant assujetti au même régime (Pdg de société anonyme, gérant minoritaire ou égalitaire de sarl, etc.). Dans tous les cas, la rémunération de l'intéressé doit être imposée dans la catégorie des traitements et salaires et représenter plus de la moitié de l'ensemble de ses revenus professionnels.

Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire.

La location à un ascendant ou un descendant est possible mais seulement dans le cadre du « Robien recentré » (cf. plus loin)

Robien recentré

Le bailleur peut déduire, au titre de l'amortissement, 6% du prix d'acquisition ou de revient du logement pendant les sept premières années et 4% de ce prix pendant les deux années suivantes, soit au total 50% du prix sur neuf ans.
. Les investissements dans les SCPI spécialisées sont soumis au même régime sur 95% du montant de la souscription.

Les travaux de reconstruction ou d'agrandissement peuvent être amortis selon le même dispositif.

Les travaux d'amélioration peuvent être amortis sur dix ans à raison de 10% par an.

Aucune condition de ressources n'est exigé pour le locataire mais le bailleur doit respecter certains plafonds de loyers mensuels par mètre carré.

Borloo neuf

Les contribuables ayant opté pour le Robien recentré bénéficient d'avantages fiscaux supplémentaires sous réserve de respecter certains plafonds de ressources du locataire et de loyers mensuels.

Les plafonds de ressources sont les suivants pour les baux signés en 2008

Autre condition spécifique exigée : le bien ne peut pas être donné en location à un ascendant ou descendant.

Sous ces conditions, les bailleurs peuvent :
• prolonger la location d'une ou deux périodes de trois ans et pratiquer un complément d'amortissement de 2,5% par an.
En cas de poursuite, renouvellement du bail ou de changement de locataire et sous réserve de respecter les conditions exigées, ils peuvent donc amortir ainsi 57,5% du bien (50% + 7,5% pour neuf ans + trois ans) ou 65% (50% + 15% pour neuf ans + six ans).
• pratiquer une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts pendant toute la durée d'engagement de location (neuf, douze ou quinze ans).
. Les mêmes avantages sont consentis aux investissements dans des SCPI respectant les conditions du Borloo neuf.

Les logements anciens

Les anciens dispositifs en faveur des logements anciens sont supprimés au profit d'un seul régime : le « Borloo ancien ».

Pour les baux signés après le 1er octobre 2006, les propriétaires peuvent bénéficier d'avantages fiscaux s'ils donnent le logement en location dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (Anah).
. L'entrée dans le dispositif est également possible lors d'un renouvellement de bail, ce qui conduira parfois à des baisses de loyer.
. Le propriétaire peut donner le logement en location à une personne morale agréée qui le sous-loue à des personnes défavorisées.

La convention fixe le montant maximum du loyer, la durée d'engagement de location (six ans sans travaux subventionnés ou neuf ans avec subvention de l'ANAH), les conditions d'occupation et éventuellement d'attribution du logement, etc.
. Le logement ne peut pas être loué à un ascendant ou descendant du propriétaire.