Pour éviter tout risque d'impayé, l'investisseur locatif doit prêter attention au choix du locataire. Les critères à prendre en compte.
Bien choisir son locataire, c'est le premier souci de tout propriétaire-bailleur. Surtout dans la conjoncture actuelle : alors que le nombre des impayés augmente, il est difficile de résilier un bail et d'effectuer une expulsion.
Il est tout à fait légitime que le bailleur s'informe des ressources du locataire et de leur régularité. C'est même leur intérêt commun dans la mesure où le locataire ne doit pas non plus « avoir les yeux plus gros que le ventre »... Ce dernier ne doit donc pas s'offusquer des renseignements et justificatifs demandés.

Les ressources financières

La plupart du temps, le propriétaire exige que le loyer représente entre 25% et 30% des ressources du candidat.
Pour les salariés, il suffit de demander les trois derniers bulletins de payes et une attestation de l'employeur.
Pour les autres (artisans, commerçants, travailleurs indépendants, etc.), on ne peut que se fier à la dernière déclaration de revenus et/ou avis d'imposition, qui, dans certains cas, ne donne qu'une idée approximative des finances actuelles du candidat. On peut alors remonter un peu plus loin dans le temps pour évaluer la régularité des bénéfices.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier de tenir compte des éventuelles prestations perçues : allocations familiales, pensions alimentaires, mais aussi allocation-logement. Pour cette dernière aide, le bailleur a même intérêt à se renseigner avec l'intéressé sur ses droits.
Naturellement, les mêmes justificatifs doivent être fournis par la personne qui se porte caution.

Le profil du candidat

Outre la solvabilité financière, il est également recommandé d'examiner le profil comportemental du candidat. Malheureusement, certains locataires sont aussi fortunés que mauvais payeurs... Le propriétaire pourra donc demander, par exemple, les quittances des trois dernières locations et les coordonnées du précédent propriétaire auprès de qui il pourra se renseigner : le candidat a-t-il payé régulièrement ses loyers ? A-t-il laissé le logement en bon état ? Si ce type de demande est présenté avec tact au candidat, il ne s'en formalisera pas.

Le comportement passé du candidat est aussi important que ses ressources actuelles car celles-ci peuvent parfaitement chuter brusquement en cours de bail (licenciement, invalidité, divorce, etc.). Et l'occupant, qui n'est de toute façon pas obligé de prévenir le propriétaire, aura droit au renouvellement du bail. Le paiement régulier des loyers dépendra alors du profil psychologique de l'occupant.

Mais il est en revanche strictement interdit, sous peine de poursuites pénales, de pratiquer une discrimination liée à la religion, la race, l'opinion politique, les mœurs ou le sexe du demandeur. Le propriétaire est libre de son choix mais celui-ci ne doit pas être motivé officiellement par ce type de critères.

Certains candidats peu scrupuleux n'hésitent pas à fournir de faux renseignements, voire de faux justificatifs : bulletins de salaire falsifiés, avis d'imposition fabriqués, etc. Il faut savoir que ce type de procédés est passible de sanctions pénales et surtout, que le propriétaire victime peut exiger en justice l'annulation du bail pour « dol ». En d'autres termes, les tribunaux considéreront que le propriétaire n'aurait pas accepté le candidat s'il avait été informé des véritables ressources de l'intéressé.
Pour éviter ce type de risque, mieux vaut donc exiger l'original des documents en question et faire soi-même la photocopie...

Rappelons enfin que le professionnel qui gère le bien pour le compte du propriétaire doit effectuer la sélection avec les mêmes soins sous peine de voir sa responsabilité engagée en cas d'incident de paiement.

Les candidats de bonne foi doivent donc se montrer coopératifs et comprendre les raisons du propriétaire, surtout s'il s'agit d'une personne privée. Et rien ne les empêche non plus de se renseigner aussi sur le « profil » de leur éventuel futur bailleur. A côté des mauvais locataires, il existe aussi de mauvais propriétaires qui peuvent rechigner, par exemple, à effectuer les réparations à leur charge...

Les précautions à prendre

La Loi de Modernisation Sociale du 17 janvier 2002 a renforcé les droits du locataire de locaux d'habitation ou à usage mixte. Le bailleur ne peut refuser la location à une personne en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales, son appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. Le locataire devra toutefois prouver qu'il a été victime d'une telle discrimination.
. Il en est de même pour l'éventuelle caution : le bailleur ne peut pas refuser le cautionnement d'une personne au motif qu'elle n'est pas de nationalité française.

En outre, le bailleur ne peut demander, avant la conclusion du bail, une photographie d'identité, une carte d'assuré social, une copie de relevé bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte. La communication de bulletins de salaire ou de contrat de travail reste toutefois autorisée. La loi reste en revanche muette sur la production de la carte d'identité, qui comporte une photo...

Dernière modification le dimanche 1 juin 2008 à 18:41:00.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC