Pour les investisseurs audacieux, l'outre-mer peut recéler quelques avantages importants, notamment sur le plan fiscal. Mode d'emploi de dispositifs parfois complexes.

Sous certaines conditions, les contribuables qui investissent d'ici le 31 décembre 2017, dans les départements et territoires d'outre-mer, dans la construction ou l'achat d'un logement neuf, dans des travaux de réhabilitation de logement ou dans le capital de certaines sociétés bénéficient de réductions d'impôt.

Logement neuf

Plusieurs conditions sont exigées.

• Le logement doit être affecté à la résidence principale du propriétaire ou loué nu, à titre de résidence principale. Dans le premier cas (occupation par le propriétaire), l’intéressé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux ans précédant la date d’achèvement ou d’acquisition.
. La réduction d’impôt pour l’investissement locatif est supprimée à compter du 1er janvier 2012.

• L'occupation doit être continue et effective pendant au moins cinq ans après l'achat ou l'achèvement des travaux, délai porté à six ans quand il s'agit d'un investissement locatif dans le secteur intermédiaire (cf. infra).
. L'occupation doit être effective par le propriétaire après l'achèvement ou l'achat ou bien la location doit intervenir dans les six mois après cette date.
. Le logement ne peut être donné en location au conjoint ou un membre fiscal du propriétaire.

Le contribuable peut aussi acquérir des parts de sociétés de construction ou des parts de SCPI sous réserve que ces sociétés respectent les conditions exigées ci-dessus et que les parts soient conservés pendant les délais minimaux exigés.

Travaux de réhabilitation

Le contribuable peut aussi bénéficier de la réduction d'impôt s'il fait effectuer des travaux de réhabilitation dans des logements achevés depuis plus de vingt ans, (à la date d'achèvement des travaux). Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et ne pas donner lieu à un accroissement du volume ou de la surface habitable du logement.
. Seuls sont pris en compte les travaux qui ne font pas partie des charges déductibles des revenus fonciers.
. Le local doit avoir été affecté à l'habitation avant le commencement des travaux. Sont donc exclus les travaux d'aménagement en habitation portant sur des locaux affectés antérieurement à un autre usage.
. Sont par exemple concernés : la reprise des fondations, la réfection de l'installation électrique, de la peinture ou de la plomberie, l'aménagement de nouvelles installations sanitaires, le ravalement de la façade, la réfection de toiture, la pose de sanitaires, etc.

Le logement doit être occupé ou loué dans les mêmes conditions que celles exigées pour la construction ou l'achat d'un logement neuf (cf. ci-dessus).
. La réduction d'impôt s'applique aux sommes effectivement payées par le contribuable, déduction faite des éventuelles primes et subventions.
. Si le logement est donné en location, les travaux de réhabilitation déductibles des revenus fonciers ne peuvent bénéficier de la réduction d'impôt.

Activités diverses

Le contribuable peut aussi bénéficier de la réduction d'impôt s'il souscrit au capital de sociétés qui exercent leur activité dans les secteurs de l'hôtellerie, de l'industrie, de la pêche, de l'agriculture, du bâtiment, du tourisme, des énergies nouvelles, des transports, de l'artisanat, de la maintenance des outils industriels, de la production audiovisuelle, des services informatiques. Sont aussi concernées, sur agrément de l'Etat, les sociétés concessionnaires de services publics à caractère industriel et commercial.

Plusieurs conditions sont exigées.

• Les sociétés doivent réaliser leurs investissements dans les douze mois qui suivent la souscription.

• Les biens et équipements concernés doivent être affectés à l'activité exercée pendant au moins cinq ans (neuf ans pour les immeubles) ou pendant toute leur durée d'utilisation.

Montant de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction d'impôt varie selon le type d'investissement.

• 25% quand le logement est affecté à la résidence principale du contribuable,

• 40% quand il est donné en location dans le secteur libre,
. Ce taux passe à 30% pour les investissements engagés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2011, le dispositif étant supprimé après cette date.

• 50% quand il est donné en location dans le secteur intermédiaire. Ce taux passe à 45% pour les investissements engagés au cours de l’année 2011, 35% pour l’année 2012, le dispositif étant supprimé après le 1er janvier 2013.
Le propriétaire doit conclure une convention avec l’Etat et respecter certains plafonds de ressources et de loyers. Le loyer annuel ne doit pas dépasser 150 euros /m2, ces plafonds étant multipliés par le nombre de personnes titulaires du bail. Les ressources nettes imposables du locataire sont plafonnées à 28 638 euros (personne seule) ou 52 968 euros (couple), 56 032 euros (couple ou personne seule avec une personne à charge), 59 096 euros (avec 2 personnes à charge), 63 191 euros (avec 3 personnes à charge), 67 285 euros (avec 4 personnes à charge) + 4 298 euros par personne à charge en plus.

Ces taux sont majorés de 10 points quand le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 points quand le logement est pourvu d'équipements de production ou d'utilisation de sources d'énergie renouvelable.
. A savoir : énergie solaire, éolienne, hydraulique, biomasse, pompes à chaleur, équipements de production de chaleur fonctionnant au bois ou autres biomasses tels que poêles, foyers fermés, inserts.
. Le contribuable peut également bénéficier du crédit d'impôt et du taux réduit de TVA au titre de travaux dans la résidence principale.

Le taux de la réduction d'impôt est de 50% pour les investissements au capital de sociétés qui exercent leur activité dans les secteurs évoqués ci-dessus.

Base de la réduction d'impôt

Le taux de réduction s'applique au montant global de l'investissement, frais accessoires compris, déduction faite des éventuelles primes et subventions perçues.

Pour le secteur immobilier (logement neuf et travaux), l'investissement est pris en compte dans la limite d'un certain plafond : 2 194 euros/m2, plafond actualisé chaque année. En outre, quand le logement est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, le prix de revient ou d’acquisition n’est pris en compte que dans la limite d’une surface habitable comprise entre 50 et 150 mètres carrés, en fonction du nombre de personnes occupant le logement.
. Pour les travaux, le plafonnement s'applique à la surface totale du logement et non pas seulement à celle réhabilitée.

Etalement de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est étalée :
• sur dix ans quand il s'agit de l'achat ou de la construction d'un logement neuf affecté à l'habitation principale du contribuable,
. sur cinq ans pour tous les autres types d'investissement.
Exemple : M. Martin achète un logement neuf de 100 m2 pour 200 000 euros pour y habiter. La base de la réduction d'impôt sera de 180 000 euros (plafonnement) et il bénéficiera d'une réduction d'impôt de 4 500 euros chaque année pendant dix ans. S'il l'avait mis en location dans le secteur libre, il aurait bénéficié d'une réduction de 14 400 euros chaque année pendant cinq ans.

Plafonnement de la réduction d’impôt

La réduction annuelle dont peut bénéficier le contribuable est plafonné à 40 000 . par foyer fiscal (ou sur option à une somme égale à 15% du revenu net global imposable du foyer). Cet avantage fiscal est lui-même soumis au plafonnement global des “niches fiscales”.

Dernière modification le mercredi 1 juillet 2009 à 10:40:56.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC