Les contentieux sont fréquents en matière de charges et de réparations. Bien que les textes officiels soient parfois flous, une bonne connaissance des lois en vigueur permet de mieux défendre ses droits respectifs et de prévenir les contentieux.

En préambule, il faut distinguer :
• Les travaux et réparations locatives qui doivent être engagés et payés par le locataire.
• Les charges locatives, engagées et payées par le propriétaire, et répercutées ensuite sur le locataire.

Les charges locatives

En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l'année précédente.
Un décompte des charges lui est ensuite communiqué : selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu.
. Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte.
. En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de prescription que les loyers).

Les dépenses à la charge du propriétaire

Celles qui visent à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration : grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...

L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.

L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)

Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)

Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux...)

Les réparations des actes de vandalisme.

Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.

Les dépenses à la charge du locataire

Certaines charges, engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire. Elles sont pour l'instant définies par le décret 87-713 du 26 août 1987.

• Les taxes locatives : taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères.

• Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.)

• Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.
Ce dernier poste exige quelques précisions :
- Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.
- Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.
. Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.
. Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.

• Le coût total du personnel chargé de l'entretien et de « l'élimination des rejets » (la sortie des poubelles) est réparti selon des conditions et modalités assez complexes. Cf. Charges récupérables et rémunération du gardien.

Dernière modification le mardi 28 juillet 2009 à 16:06:42.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC