Location meublée et location de courte durée

Dans certains cas, la durée du bail peut être inférieure à trois ans. Le point sur les locations de courte durée.

Le locataire peut quitter les lieux quand bon lui semble, avec un préavis de trois mois. Le propriétaire, lui, ne peut récupérer son logement que sous certaines conditions, et pas avant la fin du bail de trois ans (six ans s'il s'agit d'une personne morale). Cela étant, il existe plusieurs possibilités de location de courte durée qui évitent de s'engager sur un bail classique.

La location meublée

Les deux parties, locataire et propriétaire, sont en principe libres de fixer comme ils l'entendent la durée du bail, les conditions du renouvellement, le loyer, etc. A condition toutefois que le logement dispose réellement de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne. Faute de quoi, le locataire serait en droit de requalifier le contrat de location meublée en location nue, soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La loi sur la cohésion sociale de janvier 2005 a renforcé la protection des occupants sur certains points. Désormais, tout bail portant un logement meublé occupé à titre de résidence principale doit être obligatoirement écrit et avoir une durée minimale d'un an. A l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures. Cependant, trois mois avant son terme, le bailleur peut proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail.
. L'éventuelle clause de révision du loyer ne peut qu'être annuelle et l'augmentation ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL)
. Quand le logement est occupé par un étudiant, le logement meublé est considéré comme sa résidence principale, même s'il continue à être domicilié chez ses parents. En outre, la durée minimale du bail est réduite à neuf mois, sans renouvellement automatique à la fin du bail.
. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont précisés par la loi : décision de reprendre ou de vendre le logement, ou motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations (non-paiement du loyer, etc.).

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, avec un préavis d'un mois, sans avoir à motiver sa décision.

La location saisonnière

Pour échapper aux contraintes qui régissent les baux d'habitation, le propriétaire peut aussi louer un logement, vide ou meublé, à la semaine, quinzaine ou au mois. Ou encore à la saison, par exemple pour la durée de l'année universitaire.
Attention : le locataire ne doit pas conserver les clés en dehors des périodes de location ou laisser du mobilier dans les lieux.

Le bail de courte durée

On oublie généralement que l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également la possibilité de louer un logement vide pour une courte durée. A plusieurs conditions :

Le bail ne peut être inférieur à un an.

Le bailleur ne peut être qu'une personne physique ou une société civile immobilière familiale (dont le capital est exclusivement détenu par des parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus).

Le bailleur ne peut récupérer le logement que pour des raisons professionnelles ou familiales. Et uniquement pour l'affecter à son habitation ou à celle d'un tiers. Impossible, par exemple, de récupérer le logement pour le vendre.

L'événement qui justifie la location de courte durée doit être spécifié dans le bail de façon très précise (mariage du bailleur ou d'un membre de sa famille, mutation professionnelle en attente, départ prévu à la retraite, etc.).
Le bailleur ne peut donc se contenter de mentionner de vagues raisons « professionnelles » ou « familiales ».

Deux mois avant le terme prévu, le bailleur doit confirmer au locataire son intention de récupérer le logement.
Si ces conditions ne sont pas respectées, et notamment si l'événement prévu n'a pas lieu, le bail est supposé avoir été conclu pour trois ans.
Mise à part la durée, les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent dans leur intégralité, notamment en matière de fixation du loyer et de renouvellement du bail.
Quand un bail de courte durée est conclu à l'expiration d'un bail de droit commun, avec un locataire qui occupait déjà le logement, le loyer est fixé dans les conditions prévues pour le renouvellement du bail .

Le renouvellement du bail

Si l'événement prévu dans le bail de courte durée est reporté, le propriétaire peut proposer au locataire de reculer la date d'expiration. Mais celui-ci peut refuser ce report.

Si le locataire l'accepte, le bailleur devra alors confirmer l'événement prévu deux mois avant la nouvelle date d'expiration.
La loi n'autorise qu'un seul report. Si l'événement est à nouveau reculé, le bail est supposé avoir été conclu pour trois ans.