La loi est catégorique : la commission doit être payée quand la vente est effectivement conclue (c'est-à-dire à la signature de l'acte authentique) avec un acquéreur que l'agent mandaté vous a présenté. Un principe, qui dans son application, soulève parfois quelques problèmes.

Le bon de visite

Premier problème : le fameux « bon de visite », que l'agent immobilier fait signer à un acheteur potentiel avant de faire visiter le bien et par lequel ce dernier s'engage à traiter par son seul intermédiaire. En principe, cette clause n'a pas de valeur légale si l'agent ne détient pas de mandat exclusif puisque la transaction peut parfaitement être réalisée par un autre professionnel ou directement entre particuliers. Dans la pratique, si vous concluez directement la transaction avec un acheteur qui a signé un bon de visite, l'agent immobilier peut s'estimer lésé (à juste titre) et pourra exiger des dommages-intérêts de la part des deux parties. A condition naturellement qu'il prouve que son intervention a été décisive dans la conclusion de la vente.

Une condition que les tribunaux évaluent assez largement. Exemple récent : détenteur d'un mandat donné par le vendeur, un agent immobilier fait visiter un bien à un acquéreur potentiel. Dix-neuf mois plus tard, celui-ci conclut la transaction directement avec le vendeur, pour un prix nettement inférieur. La Cour de cassation a considéré que l'agent avait droit à la commission fixée dans le mandat (arrêt du 14/11/2000).

D'une façon générale, ne traitez pas l'agent immobilier à la légère. Un mandat est un contrat comme un autre et vous devez respecter vos engagements, sans chercher à « contourner » un professionnel, qui, la plupart du temps, a consacré temps et argent pour remplir ses obligations. C'est une question de morale...et de prudence, puisque vous risquez d'être condamné par la justice.

Quand la vente n'a pas lieu

Autre problème : quand l'acte authentique de vente n'est finalement pas signé.

Cela peut arriver si l'une des conditions suspensives stipulées dans l'avant-contrat n'est pas réalisée, par exemple si l'acheteur n'obtient pas son prêt ou son permis de construire. Dans ce cas, l'agent immobilier n'a pas droit à sa commission.

Il peut arriver aussi qu'une condition suspensive ne se réalise pas, par la faute volontaire de l'acquéreur potentiel (qui, par exemple, n'a pas déposé de demande de prêt)... Dans ce cas, la vente n'est pas conclue et l'agent ne peut réclamer d'honoraires. Mais l'acheteur indélicat peut se voir condamner à verser des dommage-intérêts à la fois au vendeur et à l'intermédiaire qui s'est vu privé de commission.

Autre hypothèse : l'acheteur et le vendeur renoncent finalement d'un commun accord à signer l'acte authentique. Ce qui, naturellement, pénalise l'agent immobilier qui a effectué toutes les démarches préalables (recherche de l'acquéreur, etc.). Dès lors que la vente n'est pas légalement conclue, ce dernier ne peut exiger d'honoraires. Mais là encore, rien ne l'empêche de porter l'affaire auprès des tribunaux qui évalueront l'étendue du préjudice subi et pourront accorder des dommages-intérêts.
. Les mandats prévoient d'ailleurs généralement le versement de dommages-intérêts quand le vendeur refuse finalement de signer l'acte authentique alors que toutes les conditions ont été acceptées par l'acheteur.

Dernier cas, peu fréquent : il peut arriver que l'acte de vente stipule des « conditions résolutoires » qui annulent rétroactivement la transaction si elles se réalisent. Dans cette hypothèse, la vente est effectivement résiliée mais l'agent immobilier conserve sa commission puisque l'acte authentique a été signé.

Dernière précision : l'agent immobilier n'a pas droit à sa commission quand, à la suite d'un congé pour vendre, le locataire exerce son droit de préemption.

Dernière modification le mercredi 25 février 2009 à 19:55:54.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC