Vérifier la surface d'un terrain constructible

Une précaution indispensable : mesurer la surface du terrain avant de signer.
Les problèmes de surface ne se posent guère en matière d'immeubles collectifs. Par définition, les limites d'un logement ou d'un local commercial situé dans un ensemble immobilier sont évidentes. Quant à la surface exacte, elle doit figurer, depuis la Loi Carrez, dans tous les actes de vente portant sur un lot de copropriété. La situation est bien plus floue quand il s'agit d'un terrain.

Les limites de la propriété

On l'oublie trop souvent : le titre de propriété officiel n'atteste que le transfert du bien d'un propriétaire à l'autre. Mais il garantit rarement la surface et les limites du terrain. Sauf quand celui-ci est situé dans un lotissement, le bornage étant alors obligatoire.

Quand le vendeur n'est pas un professionnel, l'acte de vente comporte très souvent une clause de non-garantie : en cas d'erreur dans la superficie ou la description des servitudes, l'acheteur ne peut alors se retourner contre l'ancien propriétaire.
Depuis la Loi Renouvellement et Solidarité Urbains du 13 décembre 2000, l'acte de vente doit obligatoirement préciser si la description d'un terrain destiné à la construction résulte ou non d'une opération de bornage. En l'absence de cette mention, l'acheteur peut demander la nullité de l'acte pendant le mois qui suit l'acte authentique.

Certes, les terrains comportent généralement des limites visibles : arbres, haies, fossés, talus, etc. Mais il faut savoir que ces éléments matériels ne constituent pas une preuve légale. Ils ne deviennent irréfutables qu'au terme d'une période de possession continue et incontestée, généralement égale à 30 ans.

De même, il faut savoir également que les éléments d'information figurant au cadastre sont essentiellement à caractère fiscal : ils n'ont pas de valeur juridique et ne suffisent pas établir, de façon irréfutable, le droit de propriété. C'est seulement un élément de preuve parmi d'autres.

Cette notion de surface est d'autant plus importante qu'elle ne concerne pas seulement les opérations de vente ou d'achat, où les deux parties sont naturellement attentives à cet aspect des choses. Même quand aucun transfert de propriété n'est en jeu, on doit respecter des distances minimales par rapport au terrain voisin, quand on veut construire, aménager ou planter...

Pour délimiter de façon irrévocable les limites d'un terrain, il faut donc rechercher et confronter les différents éléments d'information (titres de propriété, cadastre, limites apparentes, etc.), résoudre les différentes contradictions qu'ils peuvent présenter et obtenir - ce qui n'est pas le plus facile - l'accord de tous les voisins concernés.

Le bornage du géomètre-expert

Pour définir exactement les limites d'un terrain, il faut faire appel à un géomètre-expert. Ce professionnel libéral, dont l'activité est strictement réglementée par la loi, est seul habilité à établir un bornage, qui, comme son nom l'indique, consiste à poser des limites matérielles.

Le géomètre-expert, titulaire d'un diplôme délivré par l'Etat, ne doit pas être confondu avec le simple géomètre, dont l'activité n'est pas réglementée.
Professionnel agréé, le géomètre-expert est tenu d'effectuer sa mission avec objectivité et impartialité.

D'après l'article 646 du Code civil, « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ». Ce droit est également reconnu aux usufruitiers, aux titulaires d'un bail à long terme, ainsi qu'aux bénéficiaires d'une promesse synallagmatique de vente (compromis).

Quand le terrain jouxte une propriété relevant du domaine public, appartenant à l'Etat ou à une collectivité publique, seule l'autorité administrative est habilitée à effectuer le bornage. La demande doit être adressée au maire de la commune concernée ou à la Préfecture.

Le bornage à l'amiable

Quant tous les propriétaires concernés sont d'accord, le bornage est réalisé à l'amiable. Ils peuvent désigner un géomètre-expert unique ou plusieurs d'entre eux qui exécutent alors leur mission conjointement. Naturellement, cette mission doit faire l'objet d'un ordre écrit, qui précise l'identité des parties, le montant des frais, etc.

Les étapes

Le bornage comprend alors plusieurs étapes.
1. Le géomètre-exert convoquera d'abord les parties à une réunion contradictoire préalable, où il recueillera les arguments de chacun.
2. Il recueillera ensuite l'ensemble des informations et documents pouvant permettre de retrouver les limites réelles du terrain : titres de propriété, documents cadastraux, mais aussi déclarations de témoins, coutumes locales, etc. Ces éléments de preuve sont naturellement de valeur inégale. C'est au géomètre-expert de les vérifier et de les hiérarchiser pour aboutir à la définition des limites séparatives.
3. Après cette phase d'étude, il proposera aux voisins concernés un plan détaillé du terrain, décrivant les lieux, les limites séparatives, leurs distances par rapport aux éléments de construction existants, etc.
4. Une fois les propriétaires d'accord, il posera les bornes en leur présence et dressera un procès-verbal de l'opération. Ce document doit naturellement être signé par tous les protagonistes, qui en conserveront chacun exemplaire. Il peut, pour plus de sécurité, être publié au bureau des Hypothèques, par le notaire ou le géomètre-expert.

Quand le bornage est effectué à l'occasion d'un transfert de propriété, cette publication est systématique.

La validité juridique

Une fois établi le bornage et constaté l'accord des propriétaires concernés, les limites du terrain deviennent irréfutables, même si celui-ci est cédé par la suite. Pour faciliter les recherches ultérieures, le document est publié à un fichier national, mis en place par le Conseil supérieur de l'Ordre des géomètres-experts, qui peut être consulté par tout membre de la profession.

Les bornes mises en place sur le terrain ne peuvent pas être arrachées, sous peine d'être accusés de dégradation d'immeuble, passible de condamnation pénale.

Le bornage judiciaire

Quand l'un des voisins concernés refuse de faire réaliser le bornage ou quand il n'est pas d'accord avec le plan mis au point par le géomètre-expert, la situation est bloquée. Il faut alors s'en remettre au tribunal d'instance, du lieu où se situe le terrain.

Le tribunal désigne lui-même un géomètre-expert chargé de réaliser le bornage, qui se déroule, concrètement, selon le même schéma défini ci-dessus. A l'issue de ses travaux, le géomètre remettra son rapport au greffe du tribunal, qui l'approuve généralement et autorise le posage des bornes. Le procès-verbal de bornage est alors proposé à la signature des parties. Si l'une d'elles ne signe pas, le tribunal prononcera alors l'homologation qui s'impose aux voisins concernés.

Le tribunal peut aussi demander, dans certains cas, un complément d'information ou entériner partiellement le bornage proposé.
Quand certains titres de propriété sont contestés, c'est le tribunal de grande instance qui est compétent, et les parties doivent alors faire appel à un avocat.

Les frais

En principe, d'après l'article 646 du Code civil, les frais d'un bornage sont partagés à parts égales entre les parties. Dans la pratique, la répartition est souvent différente. Il n'est pas rare, en effet, qu'un voisin accepte le bornage tout en refusant d'assumer sa quote-part des frais. Le propriétaire qui a pris l'initiative de l'opération décide alors souvent de la financer en totalité.

Dans un bornage judiciaire, c'est le juge qui fixe la répartition des frais selon les caractéristiques des terrains en présence.

Dernière modification le mercredi 25 novembre 2009 à 04:50:12

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC