Les ventes d'immeubles (mutations à titre onéreux) sont soumises aux droits d'enregistrement.

Certaines ventes sont toutefois soumises à la TVA. Il s'agit :

• des ventes de terrains à bâtir (sauf ventes à un particulier),
• des ventes d'immeubles en état futur d'achèvement,
• des ventes d'immeubles neufs achevés depuis moins de cinq ans, à condition que ces immeubles n'aient pas été vendus pendant cette période à une personne autre qu'un marchand de biens.

Ces ventes sont soumises à une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715% (sur le prix de ventes hors taxes), sauf les cessions de terrains à bâtir qui sont soumises à la seule TVA.

Principes généraux

Sous réserve des exceptions mentionnées ci-dessus, les droits d'enregistrement sur les ventes d'immeubles s'appliquent à tous les immeubles par nature (logements, locaux professionnels ou commerciaux, terrains, etc.), aux droits afférents (usufruit, nue-propriété) ainsi qu'à certains titres de sociétés.

Les droits s'appliquent à tous les types de mutations à titre onéreux (ventes, viager, adjudications, partage de biens indivis, etc.).
Un régime spécifique s'applique aux échanges d'immeubles et aux partages de biens issus d'une communauté conjugale ou d'une succession.

Quand la vente porte sur l'usufruit ou la nue-propriété, celle-ci est évaluée selon le barème administratif.

Les droits s'appliquent à tous les immeubles situés en France.

Les droits s'appliquent au prix stipulé dans l'acte de vente en tenant compte de toutes les charges et indemnités dues au vendeur.
Dans le cas du viager, ils s'appliquent sur la valeur en capital de la rente.

Les droits s'appliquent également à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.). Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte de la commission d'intermédiaire (notaire, agent immobilier, etc.) quand le mandat la met expressément à la charge de l'acquéreur.

Comme dans toutes les mutations soumises à un droit d'enregistrement, l'administration peut effectuer un redressement en substituant, au prix mentionné dans l'acte, la valeur vénale de l'immeuble.

Les droits sont exigibles lors de la signature de l'acte authentique.

Montant des droits

• Une taxe départementale au taux de 3,60%.
Ce taux peut être réduit par les Conseils Généraux avec un plancher de 1%

• Une taxe communale au taux de 1,20%.

• Une taxe au profit de l'Etat au taux de 0,20% (0,1% pour les mutations soumises à un régime de faveur).

• Un prélèvement au profit de l'Etat au taux de 2,50% qui s'applique au montant du droit départemental.

Soit un taux global de 5,09%.

Immeubles d'habitation

Allégements

Les immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 bénéficient d'un allégement lors de leur première vente. Les droits d'enregistrement s'appliquent sur le prix mentionné après un abattement de 91 000 euros.
La déclaration d'achèvement des travaux doit avoir été déposée avant le 1er juillet 1994.

Plusieurs conditions sont exigées.

• L'immeuble ne doit pas avoir fait l'objet d'une transmission à titre gratuit (donation ou succession) depuis son acquisition.
La première mutation à titre gratuit bénéficie du même abattement.

• L'immeuble doit avoir été utilisé de manière continue à titre d'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans depuis son acquisition ou son achèvement.

• L'acquéreur doit prendre l'engagement de ne pas affecter l'immeuble à un autre usage que l'habitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition.

Cet abattement ne s'applique pas aux immeubles pour lesquels le contribuable a déjà bénéficié d'une réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les Dom-Tom ou dans le logement locatif neuf (régime Méhaignerie-Quilès).

Terrains à bâtir

Les cessions de terrains à bâtir sont soumises au droit départemental de 3,60% quand l'acheteur est un particulier et qu'il destine le terrain à la construction d'un immeuble d'habitation.
S'y ajoutent la taxe communale et les prélèvements au profit de l'Etat

Les cessions de terrains à bâtir restent soumises à la TVA au taux de 19,60% quand le terrain est destiné à la construction d'un immeuble à usage autre qu'habitation ou quand l'acheteur n'est pas un particulier.

Dernière modification le mardi 28 juillet 2009 à 17:30:55.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC