Imprimer

L'imposition des plus-values immobilières

Le régime des plus-values immobilières s'applique aux opérations réalisées par les personnes physiques et les sociétés civiles transparentes soumises à l'impôt sur le revenu.

Opérations imposables

Sous réserve de nombreuses exonérations, sont soumises à l'impôt sur les plus-values toutes les mutations d'immeubles à titre onéreux. A savoir : les cessions de toute nature (y compris sous la forme d'un viager), les échanges, les apports d'un bien à une société, les expropriations, etc.
. Quand le bien est apporté à l'actif d'une entreprise individuelle, la plus-value « privée » réalisée par l'entrepreneur est reportée à la date de cession du bien et calculée à partir de sa valeur d'inscription.

Ne sont donc pas concernées les mutations à titre gratuit (donations, etc.).

Sont également exclus les partages de biens en indivision, même avec versement d'une soulte (compensation) à condition que ces biens proviennent d'une succession, d'une communauté conjugale, d'une indivision entre époux ou partenaires pacsés, d'une indivision antérieure au mariage ou au pacs, ou d'une indivision provenant d'une donation-partage. L'impôt sur les plus-values ne s'applique ainsi pas aux cessions entre co-indivisaires sur ce type de biens.
En revanche, après le partage ou la cession, la revente ultérieure du bien entraîne l'application de l'impôt. Le prix de revient retenu est alors la valeur du bien au moment de l'ouverture de la succession ou de son entrée dans la communauté conjugale.
. Exemple : Jean et Martine héritent de leur père un immeuble de 2 M. Cinq ans après, Jean vend ses droits à Martine pour 1,5 M. Il ne paiera pas d'impôt sur les plus-values. Cinq ans plus tard, Martine vend l'immeuble pour 3 M. La plus-value sera calculée sur la base d'un prix de revient de 2 M. L'exonération de la plus-value de 500 000 de Jean est compensée par la « surtaxation » de Martine.

Quand le bien appartient à une société « à prépondérance immobilière », la cession des titres de cette société est soumise au régime des plus-values immobilières (et non pas à celui des plus-values sur titres). Depuis le 1er janvier 2004, le régime des plus-values immobilières privées n'est applicable qu'aux sociétés soumises à l'impôt sur le revenu.
. Une société est à prépondérance immobilière quand plus de la moitié de son actif (à la clôture des trois exercices précédant la cession) est composée d'immeubles ou de droits portant sur ces immeubles. Précision : les immeubles affectés à l'exploitation ne sont pas pris en compte pour l'appréciation de ce seuil.

Biens imposables

Tous les immeubles bâtis et non bâtis de toute nature sont concernés (terrains, logements, locaux commerciaux, etc.) ainsi que les droits portant sur ces biens (cession de l'usufruit ou de la nue-propriété).

La cession de titres de SCI est soumise au même régime que les biens représentés par ces titres.
Cette cession peut donc être exonérée si les biens sont eux-mêmes exonérés.
. Pour le calcul de la plus-value, le délai de détention est toutefois décompté à partir de l'acquisition des titres et non pas de l'acquisition de l'immeuble lui-même.

Les titres de sociétés non cotées dont plus de la moitié de l'actif est constituée d'immeubles sont soumis au même régime que les titres de SCI sous réserve des précisions ci-dessus.
Les immeubles affectés à l'exploitation ne sont toutefois pas pris en compte.