La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (ou la valeur vénale, base de calcul des droits, quand il s'agit d'une acquisition à titre gratuit).
Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire, indemnités d'éviction, etc.).
Le prix d'acquisition ne tient pas compte de l'érosion monétaire mais il est majoré d'un certain nombre de frais et dépenses.
• Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire.
• Les frais et droits acquittés par le bénéficiaire de la donation ou de la succession quand le bien a été acquis à titre gratuit.
. Exemple : M. Martin recueille un logement qui vaut 1 000 et paie 50 de droits de succession, honoraires, frais divers. Son prix d'acquisition est de 1 050.
• Les frais et droits payés lors de l'acquisition à titre onéreux. Ils peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.
• Les frais de voirie, réseau et distribution.
• Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Ces travaux sont retenus pour leur montant réel.
Ils doivent obligatoirement avoir été effectués par une entreprise, les travaux réalisés par le propriétaire ne pouvant plus être pris en compte.
Précision importante : quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l'achat, le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travaux peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d'achat.
La plus-value est réduite de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Elle est donc exonérée au bout de quinze ans de détention.
La plus-value est réduite d'un abattement unique de 1 000 euros, applicable à chaque cession.
La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 16% + 12,1% de prélèvements sociaux, soit 28,1% au total.
L'impôt est payé au moment du transfert de propriété, le calcul, les formalités et le paiement étant généralement du ressort du notaire.
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