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Quelle est la fiscalité applicable aux revenus fonciers quand le logement ou le bien immobilier est en usufruit ou nue-propriété ?
En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier possède la libre jouissance du bien. Il peut l'occuper lui-même, ou le mettre en location.
Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, définies par les articles 605 et suivants du Code civil : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de clôture.
Toutes les autres réparations sont d'entretien et à la charge de l'usufruitier.
L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois convenir d'une répartition différente des charges.
Dans tous les cas, elles sont déduites du revenu foncier de celui qui les a effectivement payées.
La situation est comparable à celle d'un immeuble occupé par son propriétaire. Le nu-propriétaire et l'usufruitier ne peuvent imputer aucune charge sur leur revenu foncier puisque le bien ne procure pas de revenu foncier.
Il en est de même si le logement est occupé gratuitement par le nu-propriétaire ou donné en location meublée.
En revanche, les dépenses de grosses réparations peuvent être imputées sur le revenu global du nu-propriétaire sur option pour le régime exposé ci-dessous.
L'usufruitier détermine son revenu foncier net dans les conditions de droit commun, en tenant compte de toutes les charges déductibles payées.
Les charges payées par le nu-propriétaire peuvent venir en déduction des revenus fonciers tirés d'autres biens.
. A compter du 1er janvier 2009, il peut aussi opter pour le régime dérogatoire exposé ci-dessus et imputer sur son revenu global les travaux à sa charge.
En cas de déficit foncier, la part de ce déficit provenant des grosses réparations légalement à sa charge peut être imputée sur le revenu global du nu-propriétaire sous réserve de respecter la condition suivante : le démembrement de propriété doit provenir d'une succession ou d'une donation entre parents jusqu'au quatrième degré inclus (neveu, cousins, oncle, grand-oncle).
Cette imputation n'est pas possible quand le démembrement porte sur des titres de sociétés.
Si cette condition n'est pas remplie, le déficit foncier ne peut être imputé que sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes.
A compter du 1er janvier 2009, les dépenses de grosses réparations sont imputables sur le revenu global du nu-propriétaire, sous les mêmes conditions, mais dans la limite d’un plafond égal à 25 000 euros par an. La fraction excédant ce plafond peut être imputé sur les revenus globaux des dix années suivantes dans la limite du même plafond. Le bénéfice de ce régime dérogatoire est applicable sur option irrévocable du nu-propriétaire. A défaut, c’est le régime de droit commun des revenus fonciers qui s’applique.
cf. aussi
La fiscalité de l'usufruit
L'origine du démembrement
Dernière modification le vendredi 25 septembre 2009 à 21:48:23.
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