Plus-value et partage d'indivision : calcul et imposition

Comment calculer les plus-values immobilières pour des biens possédés en indivision. Les règles fiscales et les régimes de faveur applicables.

L'indivision est beaucoup plus fréquente qu'on ne le croit et intervient notamment quand un bien est transmis à des héritiers ou quand des conjoints ou concubins achètent ensemble un bien immobilier. Ce qui peut poser certains problèmes en terme de calcul et imposition des plus-values immobilières, en cas de revente du bien ou de partage.

Comment les indivisaires sont-ils imposés en cas de plus-value ?

Si l'ensemble des indivisaires qui possèdent le bien le revendent à un tiers, la situation est claire. Il s'agit d'une cession à titre onéreux et chacun est soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière sur sa quote-part. Le bien peut aussi être partagé entre les indivisaires, ce qui met fin à l'indivision.

Exemple : un bien acquis en année N1 à une valeur de 1 000 est possédé en indivision par Jean et Pierre. Lors du partage de l'année N2, le bien qui vaut 1500, est conservé par Jean, qui doit donc verser une soulte de 750 à Pierre. Il s'agit en principe d'une cession à titre onéreux soumise à l'impôt sur la plus-value (250) entre les mains de Pierre. Sous réserve des régimes de faveur en vigueur.

Comment calculer la plus-value d'un indivisaire en cas de revente ?

En l'absence de régime de faveur, c'est-à-dire quand le partage a donné lieu à une imposition sur les plus-values, celui qui conserve le bien devra faire un double calcul de la plus-value quand il revendra ultérieurement le bien en question. Dans l'exemple précédent,

• Pierre a été imposé sur 250. C'est-à-dire sur la différence entre le montant de la soulte reçue (750) et sa part de l'indivision d'origine (1000/2 = 500).
• Jean a acquis la moitié du bien pour 500 en année N1 et l'autre moitié pour 750 en année N2. S'il revend le bien 2 600 en année N3, sa plus-value sera donc calculée en deux temps :

  • 1 300 (2600/2) moins le prix d'acquisition (500), soit 800 réalisée en N3-N1 années

  • 1 300 moins la soulte payée lors du partage (750), soit 550 réalisée en N3-N2 années.

La prise en compte de la durée de calcul de la plus-value est naturellement importante pour les abattements pour durée de détention.

Quel est le régime de faveur pour le partage avec soulte ?

Le partage avec soulte ne donne pas lieu à imposition de la plus-value dans un certain nombre de cas :

• quand il s'agit d'une indivision successorale ou conjugale (quand des héritiers reçoivent un bien en indivision, quand des concubins achètent un bien ensemble, etc.) ;
• quand l'indivision provient d'une donation-partage ;
• quand le bien a été acquis avant ou pendant le mariage ou le pacs.

La plus-value n'est pas imposable à condition que le partage ait lieu entre membres d'origine de l'indivision, leurs conjoints, ascendants ou descendants.

Revente du bien, plus-value et régime de faveur

En l'application d'un régime de faveur, c'est-à-dire quand la plus-value lors du partage n'a pas été imposable, la revente ultérieure du bien exige l'application de certaines règles spécifiques. Supposons, par exemple, que l'hypothèse précédente proviennent d'une indivision successorale.

• Pierre qui a encaissé une soulte de 750, soit 250 de plus que sa part dans l'indivision d'origine, n'est pas imposé sur la plus-value en année N2
• En année N3, quand il revend le bien, Jean sera imposé sur la différence entre le prix de vente (2 600) et le prix d'origine du bien (1000), soit 1 600, plus-value réalisée sur N3 - N1 années.

Il n'est donc pas tenu compte de la soulte de 750 qu'il a versée en année N2 à Pierre.

La plus-value imposable de Jean sera donc plus importante qu'en l'absence de régime de faveur. A deux précisions près :

• elle est calculée sur une durée plus longue, ce qui peut considérablement alléger le poids de l'impôt ;
• Pierre a été totalement exonéré.