Vices cachés dans un logement - garantie

Septembre 2016


Conditions

L'existence d'un vice caché suppose plusieurs conditions.

  • 1. Le défaut doit empêcher l'utilisation du bien dans des conditions normales. Il peut aussi être d'une telle importance que l'acheteur n'aurait pas acquis le bien s'il en avait connu l'existence.
  • 2. Le défaut doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. A condition naturellement qu'il ait quand même procédé à un minimum de vérifications...
  • 3. Le défaut doit être antérieur à la livraison du bien.

Action en justice

L'existence d'un vice caché permet à l'acheteur de mettre en oeuvre deux types d'actions.

  • Soit il intente une action "rédhibitoire" : il restitue le bien contre le remboursement de la somme versée, assortie des éventuels frais liés à la vente. C'est naturellement très difficile dans le cas d'une transaction immobilière.
  • Soit il intente une action "estimatoire" : il demande une diminution du prix payé, éventuellement en faisant appel à un expert.

Outre la restitution ou la diminution du prix, l'acheteur peut aussi demander en justice des dommages-intérêts s'il estime avoir subi un préjudice. Mais seul le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à verser des dommages-intérêts.

Copropriété

Un copropriétaire peut agir contre le syndicat des copropriétaires s'il subit des dommages dus à des vices de construction. A condition d'intenter son action dans le délai de dix ans prévu par la loi.

Question : faut-il décompter ce délai à partir de la date d'apparition du dommage ?

Non, répond la Cour de cassation. Le point de départ de ce délai est le moment où le copropriétaire a été informé de la cause de ces dommages et a donc pu constater qu'ils étaient dus à un vice de construction imputable à la copropriété. (Arrêt du 2 mars 2005)

Exonération

Les actes de vente comportent souvent une clause d'exonération de garantie des vices cachés.

Mais cette clause n'est valable que pour les vendeurs non professionnels. Et à condition que le vendeur ne soit pas de mauvaise foi.

Si l'acheteur peut prouver que le vendeur connaissait l'existence du vice caché, la clause de non-garantie ne s'applique pas. En cas d'annulation de la transaction, le vendeur devra non seulement restituer le prix de vente mais aussi verser des dommages et intérêts à l'acheteur victime de sa mauvaise foi. C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt en date du 19 novembre 2008 (n°07-16.746).

Cette action en garantie doit être engagée dans les deux ans qui suivent la découverte des vices cachés. Y compris quand le délai de dix ans de la garantie décennale est expiré.

Exemple récemment commenté par la Cour de cassation : un vendeur qui avait entrepris un traitement anti-termite dans une maison est reconnu de mauvaise foi dès lors qu'il n'avait pas mentionné l'existence passée de ces insectes (arrêt du 8 avril 2009)

Mauvaise foi

Est ainsi de mauvaise foi :

  • Le vendeur non-professionnel qui connaissait l'existence du vice au moment de la vente.
  • Tout vendeur professionnel, même s'il ignorait l'existence du vice.

Voir aussi La garantie légale des vices cachés


A voir également :

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